国有土地企业拆迁补偿办法有哪些？

一、国有土地企业拆迁补偿办法有哪些？

一、国有企业拆迁补偿种类(一)土地、房屋价值补偿土地房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要有土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。(二)装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。(三)停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。

二、企业分立是否要交土地增值税？

　　对于非房地产开发企业分立将原企业土地、房屋变更到分立后的企业，暂免征收土地增值税。　　根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》　　三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。　　五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。　　七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。　　八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

三、企业出售旧房如何计算土地增值税？

分几种情况：

一、转让旧房能提供评估价格的。转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格；

二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。 二、转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额；二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)；三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加。 三、转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，由税务机关实行核定征收。

四、企业从政府拍卖的土地是否要缴土地增值税？

企业从政府拍卖的土地是不需要缴土地增值税的。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

五、非房地产企业土地增值税账务处理？

土地增值税的会计处理

　　对于非房地产的企业，在转让房地产时，则应分别情况进行会计处理

　　（1）转让以支付土地出让金等方式取得国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的，其转让时计算应交纳的土地增值税作会计分录：

　　借：其他业务支出

　　 贷：应交税金—应交土地增值税

　　（2）转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”科目核算的，其转让房地产（包括地上建筑物及其他附着物），计算应交纳的土地增值税作会计分录：

　　借：固定资产清理

　　 贷：应交税金—应交土地增值税

　　（3）转让的以行政划拨方式取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时计算应交纳的土地增值税，作会计分录：

　　借：其他业务支出

　 　贷：应交税金—应交土地增值税

　　如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让，转让时计算应交纳的土地增值税，作会计分录：

　　借：固定资产清理

    　　贷：应交税金—应交土地增值税

　　（4）上述交纳土地增值税时，作会计分录：

　　借：应交税金—应交土地增值税

        贷：银行存款

六、土地拆迁的冷库如何赔偿？

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

　　(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

　　(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

　　(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

　　由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

　　(一)房屋拆迁补偿计算标准

　　(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

　　(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

　　(二)房屋拆迁安置费计算标准

　　(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

　　注：

　　1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

　　3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

七、企业拆迁怎么赔偿？

您好，企业拆迁补偿主要组成部分：

1、房屋(所有权人)、土地及附属物补偿费用；

2、租金差价(承租房屋的企业)；

3、搬迁和安置补偿费用；

4、停产停业损失、补助和奖励费用、其他无形资产损失。集体土地上企业拆迁的补偿与国有土地上企业拆迁补偿最大的区别就在于土地相关补偿费用。对于集体土地的补偿，有关的法律依据主要是《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准定。可以看出，此规定市针对征收用于农业生产的耕地的，而没有关于商业用途的集体土地的补偿标准。

八、房产增值税和土地增值税？

地增值税、房产税看起来都差不多，好像都是针对不动产征收的税种。但实际上两者具有本质区别。要理解这个问题，我们需要从征收对象、计税方式等方面来进行区分。

房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括；产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税：以土地和地上建筑物为争税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。

九、企业以房产投资入股是否应缴纳土地增值税？

一、不征收营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。二、土地增值税根据财税[2006]21号文的规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税[1995]48号的规定，暂免征收土地增值税。

也就是说如果投资方和被投资方都是非房地产开发企业，则暂免土地增值税。三、企业所得税（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（2）以土地、房屋权属抵债；

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；关于房地产预查封的有关法律规定2004年最高法院和国土资源部、国家建设部联合颁发的法发(2004)5号文件《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对法院查封土地使用权和房产第一次使用了预查封的规定：

一、对土地使用权的预查封规定了三种情况：

“十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。

对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。”

第一种情况是指：土地申请人已经全额交纳了土地出让金，在没有办理土地使用证之前，虽然土地仍然登记在原土地使用者手中或国家土地部门管理之下，应该视为已经属于被执行人的财产，可以查封执行。

第二种情况是指土地申请人已经部分交纳土地出让金，尚未全部交款，可以按照已经交纳的款项计算可以查封的土地面积，对土地分割面积查封，如果不可分割的土地面积，法院可以全部查封。

第三种情况是指：土地申请人部分交纳土地出让金，在查封期限届满前，如果人民政府依法收回土地使用权，被执行人已经交纳了部分土地出让金可以作为被执行人的财产用于执行。

十、企业自建旧房产出售土地增值税的计算？

转让收入-土地成本-建造成本-建造费用-税金（契税 印花税 城建税 教育费附加）*1.2%

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