房地产企业所得税怎么纳税筹划？

一、房地产企业所得税怎么纳税筹划？

房地产企业所得税税务筹划

一、 房地产企业税收情况概述

随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产行业的涉税政策有其特殊性。切确掌握相关的涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，是涉及税种最多的行业之一。

二、 房地产企业所得税税务筹划概述

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来。形成现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端。真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效。并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。

房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范同内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。

三、 房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

1、 税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标

房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。

2、税务筹划有利于企业财务管理水平的提高

房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策。使企业的各项经营活动都能实现良性循环。

二、企业如何进行纳税筹划？

税收筹划和合理避税近年来成了财经界和企业界的一个热词，朋友们会经常看到，如何通过税收筹划进行“合理避税”和大幅节税的宣传广告，其最终目的就是为了帮助某些企业少缴税款而自己的公司或事务所从中获取雇金收入。

税收筹划原本是一个中性概念，它起源于1935年英国的“税务局长诉温斯特大公案”，这是英国最著名的涉税案例之一。当时参与此案的英国议员汤姆林爵士认为：任何一个人都有权安排自己的事业，如果根据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税。而此观点得到了当时英国法律界相当广泛的认同。

之后的数十年，“税收筹划”的概念在世界范围认引起了广泛的讨论。由于世界各国的法律和税收制度不同，因此对“税收筹划”的理解也不尽相同。而我国权威部门对“税收筹划”是这样定义的：税收筹划又称纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。

本人想着重强调的是：

首先，任何“税收筹划”都要在“法律许可”的范围内进行，任何突破了法律边界的操作，都将被追缴税款、加收滞纳金和罚款，甚至会被追纠刑事责任。

其次，要充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠。这是“税收筹划”最大的着眼点。这就要求企业经营者或代理人，充分了解国家出台的最新的税收优惠政策，用好用足这些政策。例如2018年以后出台的普惠性政策：增值税小规模纳税人起征点调整为每月10万元，即小规模纳税人的销售额超过10万元才开始征税；小微企业年净利润300万元以内的，实际税负率调整为5%至10%。再如具有“双软”证书的增值税一般纳税人，每月软件收入实际税负超过3%的部分，实行即征即退；“三废治理（废渣废水废气）”企业，无论是在增值税还是企业所得税方面都有大幅度的优惠政策。这些属于行业性优惠，是国家鼓励性政策。

诸如此类的税收优惠政策众多，恕不一一赘述。

总之，“税收筹划”一定要广泛了解最新的税收优惠政策，在法律许可情况下，结合本行业、本企业的自身特点，优选最佳的税收方案，保证企业利益的最大化。而不是挖空心思甚至不择手段地逃避缴纳税金。某某避税地区和某著名影星被追缴8亿多税款、滞纳金和罚款案件的曝光，恰恰说明了这个问题。

三、企业所得税纳税筹划对中小企业有何作用？

企业所得税纳税筹划对中小企业有以下作用

1、有利于企业经济行为有效率的选择，增强企业竞争能力有利于增加企业可支配收入。有利于企业获得延期纳税的好处。有利于企业正确进行投资、生产经营决策，获得最大化的税收利益。有利于企业减少或避免税务处罚。

2、有利于实现国家税法的立法意图，充分发挥税收杠杆作用，增加国家收入。有利于国家税收政策法规的落实。有利于增加财政收入。有利于增加国家外汇收入。有利于税收代理业的发展。

四、推荐适合做纳税筹划案例分析的企业?

别被社会上的不良风气带偏了，纳税筹划说好听点是中性偏贬义的词语，按严格来说是非法词语。因为根据税法，企业纳税是法律规定的义务，您经营的时候是不必考虑税法怎么规定的，而是依据企业经营的过程和结果来纳税的。反过来说，您经营的目的之一是为了少纳税，那么就是违法呀。

不如选某条会计准则在实际应用中与相应税法税规是否冲突和应对之策，这种即实用还很显水平，还好写，因为您很多不懂的地方可以直接请教税务局大厅人员，如果某个点税务局内部都说法不一，更显您写这篇论文的价值。

五、企业税收筹划中延迟纳税的好处与坏处？

　　好处：

一、在企业资金短缺时，低成本筹资；

二、减小当期资金压力；

三、可能增加当期账面利润。

四、不能准确反映企业各期实际税负及利润等财务指标。

六、企业如何利用亏损结转进行纳税筹划？

月有阴晴圆缺，人有旦夕祸福，企业也可能会要面对亏损的情况，有了亏损就少不了亏损的结转问题。根据我国企业所得税法的有关规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，一年弥补不足的，可以逐年连续弥补，但结转年限最长不得超过5年，5年内不论是盈利还是亏损，都作为实际弥补年限计算。

这项规定为企业所得税的税务筹划提供了空间。纳税人可以通过企业对外投资和收益的控制来充分利用亏损结转的规定，将能够弥补的亏损尽量弥补。做好亏损结转的税务筹划，可以帮企业减少亏损带来的负面影响。

这项利用亏损结转的税务筹划主要有两种不同的情况：第一种情况是，企业在某个纳税年度发生了亏损，在这情况下企业应当在未来几个纳税年度获取尽可能多的收益，尽快的弥补发生的亏损；第二种情况是，企业之前的亏损已经完全弥补或者新设立的企业没有亏损可言，

这样的企业在未来纳税年度又面临着无可避免的亏损时，企业就应当先通过税务筹划安排企业亏损，之后再实现企业的盈利。两种情况的目的都是充分利用可结转的亏损来降低企业的所得税税负。

税点点为大家举例说明一下：假设某新设立的企业A在2013年度亏损为2000万，企业在2014-2019年的各年度纳税所得额如图所示。

案例中需要缴纳的所得税金额如下：

从上面示例可以计算A企业在2014—2018年五个纳税年度的应纳税所得额为：（300+400+350+450+300）=1800万元，并未将2013年的亏损完全弥补，因此这五个年度不需要缴纳企业所得税。而在2019年A企业需要缴纳的所得税为：600*25%=150万元。

而A企业在2018和2019年度的应纳税所得额分别为300万和600万元。如果A企业可以通过税务筹划压缩成本和支出将2018年的应纳税所得额提升到400万，而将压缩的成本支出在2018年开支，将2018年的应纳税所得额变为500万元。这个方案的2018年依然不需要缴纳所得税，2019年A企业需要缴纳的所得税为：500*25%=125万元。通过这项税务筹划可以帮助A企业节税25万元。

需要注意的是，企业的年度亏损额，必须是根据税法规定的方法计算，不能采用多算成本和多列工资、虚开招待费和其他支出等手段虚报亏损。企业必须正确地计算申报亏损，才能通过纳税筹划获很合法利益，否则，为了亏损结转而虚报亏损有可能导致触犯税法而受到法律的惩处。

税点点

国内创新型互联网税务筹划服务平台，专注于提供国家税收优惠政策信息，以及确保税务筹划效果的落地执行和管理的平台。税点点致力于打造链接优惠政策、上下游资源和中小微企业，业务财税管理综合体的服务产品，并有效解决传统模式下的员工（自由职业者）高个税、企业高所得税问题，实现中小微企业可以长期、稳定、无风险的享受税收优惠政策的长远目标。

七、软件企业可以从哪些方面进行纳税筹划？

主要还是利用国家的一些税收优惠政策，大概如下： 1、增值税税收筹划 ①取得软件企业资质，享受软件产品税收优惠。 ②分别核算软硬件产品收入，享受嵌入式软件产品税收优惠。 2、企业所得税税收筹划 ①利用研发费用加计扣除政策，享受税收优惠。 ②申请相关资质，达到节税目的。 3、在税收洼地上海注册一个个人独资企业，不需要缴纳企业所得税，个人所得税进行核定征收，完美解决成本问题。

八、企业所得税的税务筹划案例分析——利用折旧方法进行税务筹划？

根据我国的企业所得税法的有关要求，企业纳税人应当按照月份或按照季度进行预缴所得税，预缴所得税的日期应当是在相应的月份、季度结束后的15天之内。

在纳税人依法向税务机关申报并且预缴所得税后，还需要在纳税年度结束后通过汇算清缴来完成实际的年度所得税的纳税义务，对于多交的税款予以清退，对于未交的税款予以缴纳。

由上述税法规定可以看出，如果预缴的税款可以依法控制在实际应缴税款的金额以下，则可以获取一定所得税款的延迟纳税收益，存在着一定的企业所得税税务筹划空间。那么到底应该怎么操作呢？

首先，税点点带大家看一下税法对预缴企业所得税的相关规定。企业在按照税法要求预缴税款时，应当按照月度或季度的实际利润预缴所得税；而在企业无法按照实际利润预缴所得税的，可以按照上一个纳税年度的月度平均应纳税所得额或者季度平均应纳税所得进行预缴，或者是其他税务机关认可的方法进行预缴。需要注意的是，选择好预缴方法之后，当年度不能随意变更。

下面税点点为大家举例说一下：

某生产制造企业A在2018年度实际缴纳企业所得税总额为4000万元。根据市场调查，2019年度的原材料价格会出现较大幅度的下调【电话】，(400)、（0133）、（618）A企业的年度应纳税所得额预计会出现较大幅度的增长，其中每个季度的预计实际应纳税所得额分别会增长到1200万元，1400万元，1400万元和1600万元。现在为大家比较一下按实际利润缴纳税款和按照前一年度应纳税所得的1/4计算预缴税款的收益差别。

由上面的图示可以看出，按照第一种方案按照实际缴纳所得税额预缴税款会导致各季度多交税款分别为50万、100万、100万、150万，按照5月汇算清缴补缴税款计算的话其中分别损失了14个月、11个月、8个月和5个月的税款利息，按照活期利率利率0.35%/年计算的，约损失为（0.20+0.32+0.23+0.22）=0.97万元。通过税务筹划，选择方案B预缴税款的话，可以获取0.97万元的收益。

最后，税点点提醒大家：依法缴纳税费是每个纳税人的应尽义务，必须执行；税务筹划节税是每个纳税人的合法权利，不可放弃。做好企业所得税税务筹划，离不开企业所得税预缴税款方式的合理规划。

九、节税是什么？纳税筹划的含义？

纳税会计是纳税筹划的主体，纳税筹划作为纳税会计的基本职能，它必须借助纳税会计工具来实现，为此要求企业应结合实际设立与其开展纳税筹划需要相适应的纳税会计类型。根据我国企业发展的客观形势要求，纳税会计与纳税筹划的关联模式应包括统一模式、分离模式、独立模式和平行模式构成一个分别与超小型企业、小型企业、超大型企业和上市公司、大中型企业等相对应的关联系统。

从上世纪90年代我国引入纳税会计和纳税筹划以来，学术界和理论界很少有人注意二者的内在关联性研究，以致企业不清楚到底是否应设立纳税会计以及如何分配其职责任务，也不知道纳税筹划究竟应由哪个机构或岗位来设计与实施。着力研究纳税会计与纳税筹划的关联性，并构筑一个适合我国企业实际需要的关联模式，就显得至关重要和十分迫切。

一、纳税会计与纳税筹划的关联性

纳税会计与纳税筹划的关联性体现在纳税会计具备并应该履行纳税筹划的职能和任务，纳税筹划应以独立纳税会计为主体依托这样两个层面。

(一)纳税会计具有纳税筹划的基本职能

纳税会计是由纳税企业设立的专门机构及人员，依照税收法规政策和会计学原理及会计制度规定，对内部发生的涉税经济活动或事项分税种进行筹划、计量、记录、核算、反映，以维护企业纳税利益和及时、准确地传达纳税信息的一门专业会计。从定义可以看出，纳税会计的职能应包括两方面的内容：

1　纳税人应对经营活动预先进行合理的纳税筹划：

2　运用会计学的理论和方法，依照税收法律规定对纳税义务进行确认、核算和反映。

该定义不仅全面界定了纳税会计主体、客体、依据、要求、职能等内在的本质属性，还专门指明了纳税会计的职能是“纳税筹划”，而且作为第一职能或基本职能。纳税筹划是在会计行为发生之前预先开展的，即在实施纳税筹划职能之后，纳税会计才继续履行对依照筹划轨迹运行的涉税经济活动或事项的计量、记录、核算、反映。

(二)纳税会计是纳税筹划的主体依托

既然纳税会计具有纳税筹划职能，就意味着纳税筹划将依托纳税会计而存在，或者说纳税会计就是企业开展纳税筹划的主体。这样，也就解决了长期以来企业纳税筹划主体一直处于模糊状态的问题：同时，也否认了一些人片面强调纳税会计只是因为财务会计核算工作任务繁重才迫使企业将涉税业务核算单独划分出来形成纳税会计的“量化分离”的错误说法，从实践的层面和理论本质的角度验证了纳税会计是企业出于纳税筹划和涉税业务核算双重需要的特定环境下产生的。没有纳税会计，企业纳税筹划就是纸上谈兵，只有纳税会计才是纳税筹划的设计者和具体执行者。

(三)纳税筹划可以丰富纳税会计工作内容和促进纳税会计发展

通常情况下，在这里存在一个误区，把纳税会计第一方面的内容理解为整个纳税会计的内容，缩小了纳税会计的内涵，将纳税会计视为只是关于纳税活动核算的会计，使纳税会计难以形成一门能够独立发展的学科。纳税会计既有会计的一般属性，又有其特殊的属性。相应地其职能也应包括基本职能和特殊职能两个层面。纳税会计的基本职能实质上就是它作为会计属性所具有的一般功能，包括对涉税经济业务的确认、计量、核算、反映和预测决策的功能：纳税会计的特殊职能就是纳税筹划，通过纳税筹划活动，可以使企业各项经济活动尽量沿着节约纳税成本甚至少纳税、晚纳税的方向运行，从而不仅使纳税会计的工作内容更加丰富多样，还必将提升其决策地位。

二、纳税会计与纳税筹划实践操作模式

(一)国外纳税会计与纳税筹划实践操作模式

从世界范围来看，根据各个国家的政治制度、经济体制、税制结构模式等宏观环境的差异，纳税会计模式主要可划分为三类：财务会计与纳税会计相分离模式、纳税会计和财务会计相统一模式、财务会计与纳税会计混合模式。由于纳税筹划是纳税会计的职能，纳税会计是纳税筹划的主体依托，所以不同模式下，纳税会计与纳税筹划的关系也不尽相同，其具体关系如表1所示。

在纳税会计与财务会计相分离的国家，也不是所有企业的纳税筹划都完全由纳税会计完成。有些国家的企业根据实际情况，将纳税筹划工作置于有税收研究专长的企业策划机构或专门的管理部门进行设计和主持落实，纳税会计则协作其具体执行筹划方案。这一点，也应该成为我国企业借鉴的经验。

(二)我国纳税会计与纳税筹划实践操作模式

1　从“质”的层面深刻认识纳税会计设立是企业谋求发展的必然需求。中国的财政收入有95％以上是工商税收，表明企业的税收经济负担和税金支出负担都着实不轻，“税金流量”信息已经成为投资商和经营管理者日常关注的头等大事。同时，商品和非商品流转环节重叠交叉的税种分布，复杂的税制结构要素和“日新月异”的税收政策变化，对一些工商企业在税金核算的量与质方面都提出了客观要求。因此，设立纳税会计，不是单纯为财务会计的工作量“减压”，而更重要的是为企业“增效”。

2　正确规划和选择纳税会计与纳税筹划的关联模式。我国对纳税会计及纳税筹划理论研究尚处于起步阶段，有关纳税会计的职能、任务、地位以及纳税筹划的主体等问题在理论界仍争论不休，企业实践也只能依靠自我摸索着开展。从近些年的研究情况看，比较多的观点是“片面”而又“保守型”的，强调纳税会计只是对纳税活动或事项的确认、计量、核算与反映，相对企业的全面经济核算来说，涉税业务毕竟是少数，从会计核算的“量”上看根本没必要单独设立纳税会计。

(1)大中型企业、上市公司应建立独立的纳税会计。大型企业、超大型企业和上市公司，其涉税业务核算工作量大，纳税金额与纳税频率都非常之高，需设立独立的纳税会计机构和配备专门的纳税会计人员，专门行使涉税经济业务核算及纳税筹划职能。(2)中小型企业应设立专职纳税会计人员。偏小的中型企业和偏中型的小型企业以及比较典型的小型生产企业、连锁型企业、集团运营模式企业，即使涉税业务不多，纳税金额不是十分大，但同样存在不堪承受税金频繁支出给企业资金周转带来的巨大压力。因此，应在会计机构内部设置纳税会计岗位并配备专职纳税会计人员。(3)微小企业仍沿用传统的会计核算模式。类似“袖珍型”的微型企业和小型企业，因偶尔发生纳税业务且税额十分有限，因此，没必要单独设置纳税会计岗位，由财务会计统一核算即可。

十、纳税筹划应当遵循哪些原则？

纳税筹划应当遵循的原则：第一，合法性原则；第二，合理性原则；第三，事前筹划原则；第四，成本效益原则；第五，风险防范原则。

详解如下：

第一，合法性原则

进行纳税筹划，应该以现行税法及相关法律、国际惯例等为法律依据，要在熟知税法规定的前提下，利用税制构成要素中的税负弹性进行税收筹划，选择最优的纳税方案。纳税筹划的最基本原则或基本特征是符合税法或者不违反税法，这也是税收筹划区别与偷、欠、抗、骗税的关键。

第二，合理性原则

所谓合理性原则，主要表现在税收筹划活动中所构建的事实要合理。构建合理的事实要注意三个方面的问题：一是要符合行为特点，不能构建的事实无法做到，也不能把其他行业的做法照搬到本行业。行业不同，对构建事实的要求就不同；二是不能有异常现象，要符合常理；三是要符合其他经济法规要求，不能仅从税收筹划角度考虑问题。

第三，事前筹划原则

要开展税收筹划，纳税人就必须在经济业务发生之前，准确把握从事的这项业务都有哪些业务过程和业务环节？涉及我国现行的哪些税种？有哪些税收优惠？所涉及的税收法律、法规中存在着哪些可以利用的立法空间？掌握以上情况后，纳税人便可以利用税收优惠政策达到节税目的，也可以利用税收立法空间达到节税目的。由于纳税人的筹划行为是在具体的业务发生之前进行的，因而这些活动或行为就属于超前行为，需要具备超前意识才能进行。如果某项业务已经发生，相应的纳税结果也就产生了，税收的筹划也失去了其作用。

第四，成本效益原则

任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，纳税人在取得部分税收利益的同时，必然会为该筹划方案的实施付出额外的费用，以及因选择该筹划方案而放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的税收筹划必然是多种税收方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税收筹划方案，一味追求税收负担的降低，往往会导致企业总体利益的下降。可见，税收筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项税收筹划才是成功的筹划。

第五，风险防范原则

纳税筹划经常在税收法律法规规定性的边缘上进行操作，这就意味着其蕴含着很大的操作风险。如果无视这些风险，盲目地进行税收筹划，其结果可能事与愿违，因此企业进行税收筹划必须充分考虑其风险性。首先是要防范未能依法纳税的风险。其次是不能充分把握税收政策的整体性，企业在系统性的税收筹划过程中极易形成税收筹划风险。纳税筹划之所以有风险，还与国家政策、经济环境及企业自身活动的不断变化有关。为此企业必须随时做出相应的调整，采取措施分散风险，争取尽可能大的纳税收益。

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