旧房评估的标准？

一、旧房评估的标准？

1、看房龄：

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

2、看户型：

市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

3、看楼层：

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

4、看朝向：

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。

5、看位置：

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。

6、看配套：

消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。

二、企业出售旧房如何计算土地增值税？

分几种情况：

一、转让旧房能提供评估价格的。转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格；

二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。 二、转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额；二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)；三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加。 三、转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，由税务机关实行核定征收。

三、无土地成本怎么计算旧房及建筑物土地增值税？

计算旧房及建筑物土地增值税时，需要考虑以下几个因素：

房屋的购买价格：这是指您购买旧房时所支付的金额。

房屋的评估价值：这是指根据当地政府或评估机构对房屋进行评估所确定的价值。

房屋的使用年限：这是指房屋已经使用的年限，通常以购买日期为起点计算。

土地增值税税率：这是指当地政府规定的土地增值税税率，不同地区可能有不同的税率。

计算公式如下：

土地增值税 = (房屋评估价值 - 房屋购买价格) × 房屋使用年限 × 土地增值税税率

需要注意的是，土地增值税的计算方法可能因地区而异，具体的计算方式和税率应根据当地相关法规和政策来确定。建议您咨询当地税务部门或专业会计师以获取准确的计算方法和税率信息。

四、企业自建旧房产出售土地增值税的计算？

转让收入-土地成本-建造成本-建造费用-税金（契税 印花税 城建税 教育费附加）*1.2%

五、旧房已缴纳的契税在计算土地增值税时，可否扣除？

契税不可以在计算土地增值税时扣除!

在计算土地增值税时,涉及契税的只有不动产(或土地)销售.开发公司销售时,因为契税是由受买人承担,所以不可能计入开发公司的扣除项目.

不动产销售(或土地)因为是按房屋的重置成本价计算扣除的.所以原缴纳的契税是含在重置成本价中的,所以在计算受让的不动产销售(或土地)再销售土地增值税时,契税不可以在计算土地增值税时重复扣除!

参考：

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号

十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

六、旧房土地的价值跟什么有关？

土地价值的影响因素可以分为如下几项：

1、土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。

2、土地面积：面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。

3、交通环境：一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。

4、区位条件：区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。如对商务活动的选址。

5、土地性质：主要指土地的权属。不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。

6、建设现状：地上建筑物或现阶段的经营活动直接关系到拆迁、安置等方面的费用，而且这部分费用在开发成本实际中的比重越来越大。

7、片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度，对城市郊区甚至农村用地而言则意味着土地性质确定。

8、投资目的：由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越来越大，对这些公司而言土地经营或房地产开发可能只是整体投资计划中的一部分。其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑公司股票价格等等。不同的目的会对土地价值作出不同的判断。这一点必须在土地价值评判过程中事先明确

七、土地评估报告和资产评估报告的区别？

土地评估报告是有国土资源部发的资质，出的报告只能是土地评估报告。

资产评估报告是财政部发的资质，可以做整体资产，无形资产，固定资产等，整体资产也包含土地评估，换句话说资产评估报告也可以报告土地评估报告，也可以评估土地，但是土地评估报告不能包含资产评估报告。

八、土地评估时怎么确定土地性质？

土地性质分，分为为国有土地和集体土地；

集体土地在具体评估中很少遇到，一般是拨用，前两年也有出让的国有工业用地；

国有土地又分划拨和出让，按用途再分工业、住宅、商业等等。

九、开发商出售旧房及建筑物计算土地增值税？

首先我们先了解一下何为旧房；新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。缴纳土地增值税时扣除项目的计税方法有如下三种：

一、 评估价格扣除法

有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1、出售旧房及建筑物的；

2、隐瞒、虚报房地产成交价格的；（评估费不得扣除）

3、提供扣除项目金额不实的；（评估费不得扣除）

4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。（评估费不得扣除）

计算土地增值税的方法如下：

1、 计算评估价格：不能提供发票同时也不符合核定征收办法的，可采用评估价格。

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

2、 计算增值额

增值额=收入额-扣除项目金额

扣除项目金额=评估价格+取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用+转让环节缴纳的税金

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

3、 计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额*100%

4、 依据增值率确定使用税率

5、 计算应纳税额

应纳税额=增值额*使用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

十、单位销售旧房或旧建筑物，如何缴纳土地增值税？

一、对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的95%作为扣除项目金额计算征收土地增值税。

二、对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计算征收土地增值税。

三、对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免于征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

四、土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽已办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

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