一、不动产可以投资吗？

关于不动产投资方案的建议:

什么叫做不动产投资勒？

不动产投资，就是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。

那为什么现在长沙乃至全国大部分都偏向于房产投资，

其实对于土地，英国人和中国人有着共同的理解，中国有一句话叫“土地是不可再生资源”，而英国人的理解是“买土地，人们已不再生产它”。这两句话无疑可以告诉广大的中国投资者，投资股票和基金都不如投资房地产，尤其是在瞬息万变的市场经济体系中，大众的投资可能在一夜之间被全数“蒸发”，财富大幅度缩水现象极其平常，而只有房地产投资是一种相对稳定、能够实现长期增值目标的投资手段。

1.家庭资产增值的“黄金”通道。

对于任何国家来讲，尽管人口不断增加，但是永远不能改变的是土地，土地供给的总量是相对不变的。尤其在中国，一方面由于城市化的水平快速提升，大量的农村人口潮水般涌向全国的大中城市;另一方面，由子城镇开发用地的不断减少，可供开发的土地越来越稀缺。这就意味着房地产需求增长的速度将永远大于土地和房屋的供给速度，因而房价在未来的10年只会高攀，不会出现大幅度下跌，即使有所降低，也仅属于短期回调。

作为一名“聪明”的投资者，当你在需求量最低位的时候买进房产，当市场出现供不应求且市场价格达到最高位的时候再选择出手，那么投资者就可以通过经济增长和通货膨胀的起伏获得大量的资金盈利。

事实上从长期来看，几乎所有的房地产投资者们都将可能实现长期房地产资产升值，这一点已经从过去几年中国大部分地区房价上升的趋势中得到了充分的显现。无论通过转让房地产或出租房地产，大部分的房屋投资者都获利丰厚，近几年国内涌现的“山西购房团”、“温州炒房团”等团体成员通过投资房地产，家庭资产总额在数年间翻番实属常见。

2.对抗通货膨胀的制胜武器。

通货膨胀是指物价上涨而相应的居民购买力下降的现象.目前，大众投资对象可以有多种选择，例如股票、债券、定期存款等，但是长期以来的事实证明，一个国家和地区面临高通货膨胀时，房地产投资对通胀的抵御能力最强。

2009年，中国CPI同比增长2.1%，而专家预测在2010年。这个数字将达到3%一4%，呈现出温和的通胀态势。而同期银行的利率标准，一年期的存款利率是2.25%，扣除20%的利息税，那么税后利率是1. 8%，与CPI的3%相比，实际利率为一1. 2%.一个家庭如果存人10万元一年期存款，那么一年后10万元的资产非但不会增值，相反还会贬值100000 X 1.2%二1200元。

显然，面对通货膨胀的压力。如果将大t的资金放在银行与‘.傻瓜”无异。那么，如何选择最适合自己的投资计划呢?经验证明，以实物形式存在的房地产因为通货膨胀因素的影响，将同样实现价格上涨，这样就有效避免了家庭资产的贬值。一般来说，房地产投资究竟对通货膨胀有多大的抵抗性取决于房地产价格的变化而不是通货膨胀率。众多研究表明，长期来讲全球房地产价格的增长一定是高出通货膨胀率的增长.

3.抵押投资实现家庭再投资的保证。

“鸡下蛋、蛋孵鸡”的资金运作只有房地产投资能够实现，这是股票和债券无法相比的.投资者可以通过自己所拥有的房地产做抵押融资，即利用房地产做抵押获得贷款资金，再另外投资房地产或实现其他投资。这种循环融资对房地产投资者来说，要比股票投资方便得多。这种方式在中国还是一种新兴的融资办法，一般家庭很少采用，但是在美国等发达国家已经非常流行。

一般来说，将房地产抵押给银行或其他金融机构，可获得房地产价值70%到80%的贷款额;而用股票作抵押，只能获得股票价格的50%还不到。这也充分证明了房地产的可靠性和保证性要强于股票。而目前在中国，家庭或个人投资的股票还不能作为银行或金融机构认可的抵押品。

总之，房地产作为有形的、不可再生的、稀缺性的、有使用价值的生活必需品，在投资领域有极其独特的地位。就是不为投资嵌利，我们很多人也要买房自住。或者你可以把还房贷当作是一种变相攒钱，房子多了既可以住， 也可以租，手里的活钱多了总是好事。

但也请跃跃欲试准备投资房地产的朋友们注意，投资房地产切忌不要有“炒房”心理，认为可以抓住一个机会就投一点钱，在短期获得巨大收益，可能我们在媒体上肴到过这样的所谓“成功故事”:拿房子当股票。我们老百姓选择房地产作为主要投资手段，主要图的应该是个人资产的保值、增值和良性运转;如果为了短期获利，还不如去玩股票或炒期货。

另外，房地产投资还有变现能力差的特点.本书后面的附录部分会强调个人资产的投资分配计划。不能因为觉得房子好，就把所有的钱全投在不动产上，遇到急需用钱尤其是不大不小的钱时，财务成本会显得非常大，反而会吃亏

关于长沙投资的建议:

长沙投资房产现在进去了中后期，现在投入成本较大，可选择性小，购房得落户，这样情况下购入成本较高，变现能力差，就违背了投资的初衷，所以现在选择商铺和公寓是比较明智的，可能说这句话会被很多人不接受，未来线下经济不会死。会更完善，当然也会增值，投资后就会有较好的收益，有不同的意见可以交流，不接受直接喷，哈哈

二、合伙企业收到投资收益是否交营业税？

第一个问题：

要

权益法下被投资单位实现净利润时投资方计入投资收益。

第二个问题：

我认为应当缴纳

a.权益法的问题：在这个问题里，企业所得税已经不适用，该合伙企业的对外投资适用于权益法或成本法，并不影响其确认的投资收益属于“分红所得”这个事项。

b.合伙人为法人或自然人会影响纳税性质，自然人合伙人应当承担个人所得税，按“利息、股息、红利所得”应税项目，税率为20%；

法人合伙人应将其分得的红利所得，计入其应纳税所得额，计算并缴纳企业所得税。

同时，该红利对于法人合伙人来说，并不是其直接对外投资所得，因此也不适用于企业所得税中相关的税收优惠（“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入”），而是需要交纳企业所得税

c.该投资收益直接归属于该合伙企业的合伙人，而不属于合伙企业的收入，因此不适用于企业所得税体系中相似情况的税收优惠。

d.因该投资收益产生纳税义务的时间点应当在该笔收益确认为合伙人的收益时发生（相关决议）

相关资料：

宏观的税法体系下，对该类事项的倾向意见如下：

i.《中华人民共和国企业所得税法》第一条第二款规定，个人独资企业、合伙企业不适用本法；

ii.

根据上海市地税局网站的答疑资料：

根据《国家税务总局关于〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的法规〉执行口径的通知》(国税函〔2001〕84号)第二条规定：“个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。以合伙企业名义对外投资分回利息或者股息、红利的，应按《通知》所附规定的第五条精神确定各个投资者的利息、股息、红利所得，分别按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

个人独资企业和合伙企业对外投资分回利息、股息、红利如何征税？

iii.《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税〔2008〕159号）第二条规定，合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税；

如有错误还请指正

三、个人无偿捐赠不动产给政府需要缴纳营业税吗？

新的营业税暂行条例实施细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。财税[2009]111号文主要就第二点关于个人无偿赠送不动产或者土地使用权的问题，针对特殊情况出台了一些免税政策：　　个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：　　（一）离婚财产分割；　　（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；　　（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；　　（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　这就意味着，除上述以上情况外的个人无偿赠送不动产或土地使用权的，应作为应税行为的发生征收营业税。

四、投资型不动产谈判技巧

投资型不动产谈判技巧

投资型不动产谈判是一项复杂而重要的过程。作为一位投资者或房地产开发商，了解如何进行有效的谈判是取得成功的关键。本文将探讨一些投资型不动产谈判的技巧和策略，帮助您在谈判中获得更有利的结果。

1. 准备工作

在进行投资型不动产谈判之前，准备工作是至关重要的。首先，对目标物业进行详细的研究和分析。了解物业的历史、市场价值、潜在收益和风险因素等方面的信息。其次，明确自己的投资目标和交易条件。一个明确的目标有助于您在谈判中更有定力，不会轻易妥协。最后，确定自己的最高出价和底线。在谈判中，始终记住自己的底线，不要盲目追求物业。

2. 深入分析

在谈判过程中，深入分析是至关重要的。了解物业的优势和劣势，并将其与市场情况进行对比。这将帮助您确定物业的真实价值，并作为谈判的依据。同时，分析对方的利益和需求。了解对方的立场和底线，可以更好地掌握主动权，达成双方都能接受的交易。

3. 守住底线

在投资型不动产谈判中，守住底线是非常关键的。在谈判过程中，对方可能会采取各种策略试图将您的底线推向极限。不要被对方的威胁或压力所动摇，坚守自己的底线。如果对方无法接受您的底线，那可能意味着这笔交易并不适合您，不要害怕放弃。

4. 主动提出条件

在谈判中，主动权通常掌握在提出条件的一方手中。因此，不要等待对方提出条件，而是主动提出自己的条件。您可以合理地提出一些额外的要求或条款，以增加自己的议价空间。同时，也要准备好与对方妥协和让步的条件。

5. 善于沟通

良好的沟通是成功谈判的关键要素之一。与对方进行充分的沟通，理解彼此的需求和利益。同时，善于运用语言和谈判技巧，使自己的观点更具说服力。尽量保持冷静和理性，不要过于情绪化或激动，这有助于维持谈判氛围的良好。

6. 寻求妥协

投资型不动产谈判往往是一场双方都需要做出妥协的过程。在谈判中，尽量寻求双赢的结果，而不是一味地追求自己的利益。理解对方的需求和利益，做出一些让步，有助于建立良好的合作关系。同时，也要明确自己的底线，在不损害自身利益的情况下，尽可能满足对方的合理要求。

7. 专业支持

针对复杂的投资型不动产谈判，您可能需要专业的支持。可以考虑聘请房地产律师、经纪人或顾问等专业人士。他们有丰富的经验和知识，可以为您提供专业的建议和帮助。在选择专业人士时，选择信誉良好、口碑好的机构或个人。

结语

投资型不动产谈判是一项需要耐心和技巧的工作。无论您是一位有经验的投资者还是初次涉足房地产领域，掌握谈判技巧对于实现投资目标都是至关重要的。通过准备充分、深入分析、守住底线、善于沟通、寻求妥协和寻求专业支持，您将能够在投资型不动产谈判中取得更好的结果。

五、不动产投资入股和无形资产投资入股的税务处理？

　　与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。 　　营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 　　但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见： 　　一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。 　　笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。 　　个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？ 　　《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。 　　但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。 　　法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？ 　　企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。 　　如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。 　　如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。 　　结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

六、什么是营业税?营业税有何特点？

营业税主要有以下特点：

1、营业税以全额为计税依据，一般不受成本、费用的影响，可以较好的保证财政收入。

2、按行业设计税目、税率，除了征收增值税的行业，其余均征收营业税，对于不同的行业，营业税有不同的税率，对于同一行业税率则相同，保证了公平竞争，行业的利润水平。

3、计算简单，便于征收，直接按照实现的营业额进行全额征收，可以节省征收费用。

七、如龙7里哪些不动产值得投资？

如龙7dlc外传无名之龙是非常值得购买的， 该作以桐生一马作为主人公，游戏类型为动作冒险类游戏。讲述桐生一马的故事。作为外传作品，本作的体量并不算是很大，但要比《审判之逝》的“海藤”DLC大。

该作以桐生一马作为主人公，游戏类型为动作冒险类游戏。讲述桐生一马的故事。

八、不动产投资信托与reits的区别？

1.产品标准化与否

　　REITs是标准化产品，可流通，且能在交易所上市交易；而房地产信托是非标准化的金融产品，目前还不能上市交易，流通性较弱。

　　2.最低投资额和募集份额

　　房地产信托的最低投资金额一般不低于100万元，且募集份额不能多于200份；REITs对于最低投资金额和募集份额并无具体规定。

　　3.预期年化预期收益分配形式

　　REITs按照规定需要将收入的绝大部分分配给投资者，投资者享有的预期年化预期收益与REITs经营成果有关；而房地产信托根据信托协议的约定向投资者分配预期年化预期收益，投资者享有的预期年化预期收益率一般是固定的。

　　4.项目运营参与

　　运营方面，REITs负责成立资产管理公司或精英团队进行运营管理;而房地产信托主要提供资金并监管资金安全，很少自己参与项目运营。

　　5.产品周期长短

　　房地产信托主要存在于房地产开发过程中，周期为1至3年；而REITs更注重已完工房地产项目的运营，周期一般在8至10年。

　　6.是否有税收优惠

　　REITs将预期年化预期收益分配投资者时，免交公司所得税和资本利得税；目前房地产信托无税收优惠。

　　REITs 和房地产信托还是存在着较为明显地差别的，因此，投资者在进行投资前最好还是详细了解一下。现阶段，我国的房地产信托正在积极寻找转型发展之路，REITs 就是一个不错的选择，需要加强重视，继续发展。

九、营业税改征增值税后还有营业税了吗？

1、自2016年5月1日以后，全面营改增推开，营业税就没有了。

2、营业税改增值税（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。国家根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

3、营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

十、个人将不动产无偿赠送他人的行为，是免征营业税的吗？

问：居民个人将房屋无偿赠送他人，应否征收营业税？　　答：根据《营业税暂行条例实施细则》第五条规定：“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为；……”而旧的《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。　　由此可见，在2008年12月31前，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产缴纳营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产缴纳营业税。而自2009年1月1日起，个人将不动产无偿赠送，也应视同发生应税行为，缴纳营业税。

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