企业房产转让如何评估？

一、企业房产转让如何评估？

)比较法

由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

(2)假设开发法

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

(3)成本法

当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

(4)收益法

对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

(5)基准地价修正法

基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

二、企业改制转让房产是否需要交税？

企业改制转让房产需要交税。1、改制企业，只是投资人从国有或集体所有变更为个人，其它不变，而进行的房产转让行为，不征营业税，不征印花税，暂不征土地增值税（参照执行）。国税函［2002］165号：转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。房产属于产权的一部分。如果是单独转让房产的一样要征税。《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)规定：企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。对国有企业进行改组改制过程中发生的出售不动产和土地使用权转让取得的收入，暂缓征收土地增值税。摘自辽宁省委辽委发[1999]15号2、如果是改制过程中对外单位（或个人）销售房产的，要征营业税、土地增值税、印花税等。

三、筹建企业整体转让昨样调整企业所得税？

(一)根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的规定: 企业整体资产转让是指,一家企业(以下简称转让企业)不需要解散而将其经营活动的全部(包括所有资产和负债)或其独立核算的分支机构转让给另一家企业(以下简称接受企业),以换取代表接受企业资本的股权(包括股份或股票)等,包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票.

企业整体资产转让原则上应在交易发生时,将其分解为按公允值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失.

如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中,除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产(以下简称"非股权支付额")不高于所支付的股权的票面价值(或股本的帐面价值)20%的,经税务机关审核确认,转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失.转让企业和接受企业不在同一省(自治区、直辖市)的,须报国家税务总局审核确认.

转让企业取得接受企业的股权的成本,应以其原持有的资产帐面净值为基础确定,不得以经评估确认的价值为基础确定.

接受企业接受转让企业的资本和成本,须以其在转让企业原帐面净值为基础结转确定,不得按经评估确认的价值调整.

(二)企业发生凡符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)和《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》(国税发[2000]119号)暂不确认资产转让所得的企业整体资产转让、整体资产置换、合并和分立等改组业务中 ,取得补价或非股权支付额的企业,应将所转让或处置资产中包含的与补价或非股权支付额的相对应的增值,确认为当期应纳税所得.

(三)企业发生凡符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第四条第2款规定转让企业暂不确认资产转让所得或损失色整体资产改组,接受企业取得的转让企业的资产的成本,可以按评估确认价值确定,不需要进行纳税调整.

(四)企业为合并而回购本公司股,回购价格与发行价格之间的差额,属于企业权益的增减变化,不属于资产转让损益,不得从应纳税所得中扣除,也不计入应纳税所得.

四、企业转让不动产所得税如何计算？

1、2016年转让企业房产需要缴纳的税费有增值税（5月1日以后）、城市建设税、教育费附加、地方教育费、印花税、土地增值税和企业所得税，2016年5月1日以后营业税改缴增值税。　　2、政策计税依据：　　（1）增值税，一般纳税人转让2015年4月30日以前购的，按5%征收率计算缴纳，5月1日以后购入按11%税率计算缴纳。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳。　　（2）城市建设税、教育费附加和地方教育费，分别按应缴增值税额的7%、3%和2%计算缴纳。　　（3）印花税，购销金额0.3‰贴花。　　（4）土地增值税，以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。　　（5）企业所得税，转计房产所得合并入企业利润一起征税。　　3、法规参考：　　（1）《增值税暂行条例》。　　（2）《城市建设税暂行条例》。　　（3）教育费附加和地方教育费管理办法。　　（4）印花税暂行条例。　　（5）土地增值税暂行条例。　　（6）企业所得税法。

五、转让专利使用权所得能否免企业所得税？

大成方略：

新《企业所得税法》（主席令第二十三号）第二十七条第（四）项规定，符合条件的技术转让所得可以免征、减征企业所得税。

《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第九十条规定，企业所得税法第二十七条第（四）项所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。

《国家税务总局关于许可使用权技术转让所得企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第82号）第一条规定，自2015年10月1日起，全国范围内的居民企业转让5年（含，下同）以上非独占许可使用权取得的技术转让所得，纳入享受企业所得税优惠的技术转让所得范围。居民企业的年度技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。所称技术包括专利（含国防专利）、计算机软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种权、生物医药新品种，以及财政部和国家税务总局确定的其他技术。其中，专利是指法律授予独占权的发明、实用新型以及非简单改变产品图案和形状的外观设计。 第二条规定，企业转让符合条件的5年以上非独占许可使用权的技术，限于其拥有所有权的技术。技术所有权的权属由国务院行政主管部门确定。

所以，你公司转让符合条件5年以上专利许可使用权，且该专利的所用权属于你公司，可以享受技术转让免征、减征企业所得税的优惠政策。

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六、房产转让走买卖渠道为什么没收财产转让个人所得税？

      这是个人所得税法中的规定。卖房收入需要交个人所得税，但是根据房产交易税费优惠的政策规定，如果是家庭唯一住房且购买时间超过5年的话，可以免交个人所得税。

如果未达到优惠规定的话，根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

七、限售股转让企业所得税有多少？

上市公司管理人员所持限售股，上市公司原始股东所持限售股，在限售期满后，可转让，股份出售人应交个人所得税，（参照财产税），税率为20%。

八、个人独资企业转让房产注意事项？

房产转让合同需要公证。当事人申请办理房产转让合同公证，应携带房产转让合同，填写房产转让合同公证申请表，并向公证机关提供有关材料。转让方应当提供下列材料：

1、转让方为个人的，提供个人身份证件，如居民身份证、护照等；

2、转让方为法人组织的，提供法人资格证明、法定代表人证明书和法定代表人身份证件；

3、代理人代为办理房产转让合同公证的，委托代理人须提供授权委托书，其他代理人须提供有代理权资格的证明；

4、市房地产权管理处核发的（房地产证）；

九、个人独资企业转让房产属于经营所得吗？

不属于的。

　　财产转让所得在法律上有明确的规定：是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。税收上将财产转让净所得纳入企业应纳税所得额，依法计征企业所得税。

　　财产转让所得是以个人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理的费用后的余额为应纳税所得额。其中，"每次"是指以一件财产的所有权一次转让取得的收入为一次。

十、以股权转让方式转让房产怎么处理？

股权转让是企业与企业或企业与个人之间的关系，受让了企业的全部或大部股权就等于拥有了该企业的全部资产包含房子，但把房产转让给股东个人，依然是需要按规定办理转让手续并交纳相关税费。

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