一次立项，分期拿地，分期开发项目，如何确定土地增值税清算对象？

一、一次立项，分期拿地，分期开发项目，如何确定土地增值税清算对象？

以下是一些可能的情况和相应的解释：

1.阶段性出售方式：如果项目在分期开发过程中采取阶段性出售的方式，以便及时回收资金、降低风险，那么每个出售阶段的土地增值税清算对象应该是该阶段的房屋、建筑物、及其配套设施等不动产的买卖双方；

2.完工后一次性出售方式：如果项目在完工后一次性出售的方式，那么土地增值税清算对象即为该项目的不动产买卖双方，即购买单位和出售单位；

3.自持与销售并存方式：如果项目在分期开发过程中既部分自持，又部分销售，那么土地增值税清算对象应该根据情况而定，自持阶段的土地增值税清算对象应该是该阶段持有该不动产的开发企业或投资方，销售阶段的土地增值税清算对象应该是该阶段的房屋、建筑物、及其配套设施等不动产的买卖双方。

二、土地增值税分期清算条件？

土地增值税清算的条件：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

清算流程：

一、取得土地使用权所支付金额的分配

二、房地产开发成本的分配

1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊

2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配

三、开发费用的分配

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金的分配

房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。

五、财政部规定的加计20%扣除数的分配

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额

1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

七、计算不同类型房屋的增值额

1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。

3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。

八、计算不同类型房屋的增值率

1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。

3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。

九、查找土地增值税税率

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

十、计算土地增值税

土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

三、立项对土地的要求？

建设项目立项分为特殊行业项目核准，政府投资项目可研报告或实施方案审批审批，企业投资项目备案。

前两类项目立项前须提供自然资源和规划主管部门出具的选址意见和用地预审意见，即必须符合城乡建设规划和土地利用总体规划。备案类项目可以立项后再办理用地预审和审批手续。

四、农村土地立项流程？

1、农用地开发流程

(1)开发主体

农用地开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的农用地开发，还是使国有土地由生地变熟地的农用地开发，实施主体往往是政府授权的农用地开发公司或土地整理储备机构。

2.开发程序

(1)计划编制

首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制农用地开发计划。

(2)前期策划

根据已编制的农用地开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出农用地开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制农用地开发实施方案。

(3)征询意见和审批

市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就农用地开发实施方案提出原则意见。

同时，农用地开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续;涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续;涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地储备机构通过委托或招标的方式确定农用地开发主体，并下达农用地开发批复，签订农用地开发合同。

(4)组织实施开发

农用地开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行农用地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

农用地开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《农用地开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

2、建筑用地开发的流程：

1)通过行政划拨方式取得;

2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

3)转让取得;

4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

6)通过司法裁决取得;

7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

五、办理土地证需要立项吗？

办理土地证必须立项！在房地产开发经营过程中，首先是开发商对发改委进行项目，发改委根据申请做出的批复即为立项。这个申请取得的就是发改委批复的项目立项手续。有了这个立项手续，开发商才可以通过土地挂牌取得国有土地使用权证。

六、没有立项的土地可以融资么？

没有立项，国土局没安排，不有使用，更不能融资。

七、土地整理立项法律规定

土地整理立项是土地利用规划实施的关键环节之一，也是推进城市化进程和促进经济发展的重要手段。为了保障土地整理工作的顺利进行，我国制定了一系列法律规定，其中包括土地管理法、城市房地产管理法等。

土地整理立项的法律规定主要包括以下几个方面：

1. 土地管理法

《中华人民共和国土地管理法》是我国土地整理立项的法律基础。该法规定了土地整理的目的和范围，明确了土地整理的程序和要求，并规定了土地整理项目的审批程序。根据土地管理法的规定，土地整理项目必须符合国家土地利用规划，有利于社会经济发展和生态环境保护，同时还要考虑土地使用权人的合法权益。

2. 城市房地产管理法

《中华人民共和国城市房地产管理法》则对土地整理项目中涉及到的房地产开发进行了具体规定。根据这一法律，土地整理项目必须制定详细的土地利用规划和建设方案，并按照法律程序进行审批。同时，房地产开发企业在进行土地整理项目时，还要履行相关的手续和义务，保障购房人的合法权益。

3. 建设用地规划许可

土地整理立项还需要进行建设用地规划许可。根据《中华人民共和国城市规划法》等相关法律和法规规定，土地整理项目必须经过建设用地规划许可的程序，才能正式启动。建设用地规划许可的程序包括了项目立项、规划编制、审核批准等环节，确保土地利用规划的合理性和可行性。

4. 土地征收与补偿

土地整理项目往往需要进行土地征收和补偿。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地征收与补偿条例》规定了土地征收的程序和标准，确保土地被征收人的合法权益。在土地整理立项过程中，必须严格按照法律规定进行土地征收和补偿，确保公平合理。

总之，土地整理立项是土地利用规划实施的基础和保障，各项法律规定为土地整理工作提供了明确的指导和要求。只有严格按照法律规定，确保土地整理项目的合法性和合理性，才能促进城市化建设和经济社会可持续发展。

八、房产增值税和土地增值税？

地增值税、房产税看起来都差不多，好像都是针对不动产征收的税种。但实际上两者具有本质区别。要理解这个问题，我们需要从征收对象、计税方式等方面来进行区分。

房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括；产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税：以土地和地上建筑物为争税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。

九、土地增值税和增值税的区别？

1、概念不同

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

2、征税范围不同

增值税征税范围包括货物的生产、批发、零售和进口4个环节。此外，加工和修理修配劳务也属于增值税的征税范围。土地增值税的征税对象是有偿转让房地产产权所取得的增值额。

3、扣除项目和计税方法不同

增值税的应纳税额是当期销项税额减去当期进项税额的余额，实行的是税款抵扣制。同时规定了准予抵扣的进项税额限于从销售方取得的增值税专用发票和从海关取得的完税凭证上注明的增值税额。购进免税农产品准予抵扣的进项税额，按照买价和规定的扣除率计算。

土地增值税是要先根据转让房地产取得的收入总额与扣除项目金额计算出增值额，然后计算增值额占扣除项目金额的比例，即增值率，再依据增值率对照适用税率计算应纳税额。

十、增值税和土地增值税啥区别？

增值税和土地增值税都是对增值额进行课税的税种，但二者却有很大的区别，主要表现在以下几个方面：　　一、纳税义务人、扣缴义务人不同　　《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。为加强增值税管理，税收法规规定，按照纳税人的会计核算是否健全，是否能够提供准确的税务资料以及经营规模的大小，将增值税纳税义务人划分为一般纳税人和小规模纳税人。　　《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第34条规定，境外的单位或个人在境内销售应税劳务而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理人为扣缴义务人；没有代理人的，以购买者为扣缴义务人。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。　　与增值税相比，土地增值税没有一般纳税人和小规模纳税人之分，也没有法定的扣缴义务人。　　二、征税范围不同　　增值税征税范围包括货物的生产、批发、零售和进口4个环节。此外，加工和修理修配劳务也属于增值税的征税范围。　　土地增值税的征税对象是有偿转让房地产产权所取得的增值额。

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