土地汇算清缴流程？

一、土地汇算清缴流程？

一、清算单位

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。分期开发的项目一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准。

二、清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。　

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：对于符合上述条件之一的可进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于已确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、确认收入

1、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《土地增值税纳税申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。

2、确认收入时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

3、确认收入时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2、房地产开发的成本：纳税人房地产开项目实际发生的成本，包括：

(1)土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；

(2)前期工程费:规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

(3)建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费；

(4)基础设施费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

(5)公共配套设施费：包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出；

(6)开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

(7)借款费用：符合资本化条件的借款费用；

3、房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，包括：

(1)利息支出:凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

(2)其他房地产开发费用:按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除；

4、与转让房地产有关的税金：营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除；

5、国家规定的其他扣除项目：可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除。

二、汇算清缴步骤？

企业汇算清缴步骤如下，第一步，江本期所有的涉税收入和支出全部计入纳税申报表，第二步，按照所得税的优惠进行加计扣除或进行纳税调整，第三步计算出本期应纳税所得额，计算出当期的应交所得税进行申报。

三、汇算清缴时间？

纳税人应当自纳税年度终了之日起5个月内，进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税税款，也就是说2020年1月1日-5月31日为企业所得税汇算清缴时间。

纳税人12月份或者第四季度的企业所得税预缴纳税申报，应在纳税年度终了后15日内完成，预缴申报后再进行当年企业所得税汇算清缴。

四、汇算清缴公式？

　　个人所得税年度汇算清缴公式=[（综合所得收入额-60000元-专项扣除-专项附加扣除-依法确定的其他扣除-捐赠）×适用税率-速算扣除数]-已预缴税额。计算结果为正数则需要补交税款，为负数则可以申请退税。

　　其中：

　　综合所得收入额=工资薪金收入+劳务报酬收入×80%+特许权使用费收入×80%+稿酬收入×80%×70%-其他免税收入

　　专项扣除=养老保险+医疗保险+失业失业保险+住房公积金

　　专项附加扣除=子女教育+继续教育+大病医疗+住房贷款利息或住房租金+赡养老人

　　适用税率以及速算扣除数（综合所得适用）见下图：

五、房地产行业所得税汇算清缴时土地增值税可否预提？

企业所得税汇算清缴时，预提土地增值税，如果并没有实际缴纳，是不能税前扣除的；但如果是预缴的土地增值税，是可以税前扣除的----《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 根据上述规定，房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。

六、汇算清缴填报方法？

按你单位的财务数据填入申报表即可；如果是A类包括1张主表+11张附表，一般情况下只填主表、附表1.2.3.，如果需弥补亏损的还要填附表4，其他的0申报即可。

需要说明的是：年度的汇算清缴最好交点所得税，对于维护税企关系很重要的。

况且，所得税汇算清缴可能也不允许 0、亏 申报。

各地略有不同，具体可以当地实际为妥。

仅供参考

七、汇算清缴如何申报？

（1）填写纳税申报表并附上相关材料

纳税人应当在年度结束后45日内根据财务报表进行税务调整，并填写年度纳税申报表及其附表（包括税收调整项目清单，减免清单，联合企业股息，股息所得税纳税申报表等）。等等，负责处理主管税务机关的年度纳税申报表。

（2）税务机关接受申请并审查提交的材料。

A.主管税务机关在收到纳税人或扣缴义务人提交的纳税申报表或者扣缴或者缴纳纳税报告后，应当核实姓名，电话，地址，银行账号等基本信息。之后，如果主管税务机关应管理的内容发生变更，纳税人将被要求提供变更的依据。

B.主管税务机关应审核申报内容，主要检查税项，税率和税收基础是否完整，税额的计算是否准确，所附材料是否齐全，是否完整它们在逻辑上是相关的，是否进行了税收调整。

C.主管税务机关核实确认后，企业应当确定当年应交所得税金额和应付企业所得税，或者退还下一年度的多缴企业所得税或者企业所得税。

（3）主动纠正报告错误

纳税人在年终后45日内提交年度纳税申报表后，如果发现报告有误，按照“企业所得税结算管理办法”的有关规定执行：

纳税人办理年度所得税纳税申报后，如果税务机关在汇款期间经税务机关检查后发现报告不真实，可填写“企业所得税自查表”。并向税务机关报告以纠正错误。税务机关根据此调整整体。本年度应付所得税金额予以补充和退还。

（4）结算税

纳税人应当按照年度所得税和主管税务机关确定的应纳税额和退税金额缴纳税款，并在年度结束后4个月内缴纳税款。纳税人缴纳的税额低于全年应纳税额的，应当在4月底前缴纳税款;如果提前缴纳的税款超过应缴纳的年度税款，则应退税或退税。手续。

（5）申请递延税款

如果纳税不能按时支付，纳税人应在纳税期满前向主管税务机关提出申请（一般主管税务机关规定应在期满前15日内提交。限制，请参阅当地税务局的规定。并提交以下材料：

申请递延纳税报告，当前货币资金余额和所有银行存款账户，资产负债表，工资单和社会保险费以及其他税务机构的报表。

经国家税务局，省，自治区，直辖市地方税务局，国家税务局，市地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但最高税额期限不得超过三个月。

税务机关将在收到递延纳税申报报告之日起20日内作出批准或者不批准的决定;如果未获批准，纳税人将从纳税期届满之日起收取滞纳金。

八、企业汇算清缴时间？

汇算清缴时间是在纳税年度终结后的5个月之内，即第二年的1月1号到5月31号。例如，2022年的企业所得税的汇算清缴时间是在2023年的1月1号到5月31号。通常内资企业需要在当月或者是季度终结后的15天之内，向税务机关提交申报材料。而外资企业则都是在季度终结后的15天之内，向税务机关提交申报材料的。

九、汇算清缴如何操作？

新个税20种新算法+个税税率（汇算清缴） 1.居民工资薪金所得 （1）有住所居民个人正常工资薪金所得 正常工资薪金所得是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。计算公式为： 应预扣预缴税额=（累计预扣预缴应纳税所得额×税率－速算扣除数）－累计减免税额－累计已预扣预缴税额 累计预缴应纳税所得额=累计收入－累计免税收入－累计减除费用－累计专项扣除－累计专项附加扣除－累计依法确定的其它扣除 （2）无住所居民个人正常工资薪金所得 无住所居民个人在境内居住累计满183天的年度连续不满六年（含无住所居民个人为高级管理人员人员） 应纳税所得额=当月境内外工资薪金总额×〔1－（当月境外支付工资薪金数额÷当月境内外工资薪金总额）×（当月工资薪金所属工作期间境外工作天数÷当月工资薪金所属工作期间公历天数）〕－减除费用 应纳税额=应纳税所得额×适用税率－速算扣除数 无住所居民个人在境内居住累计满183天的年度连续满六年（含无住所居民个人为高级管理人员人员） 应纳税所得额=当月境内外工资薪金总额－减除费用 应纳税额=应纳税所得额×税率－速算扣除数 无住所个人此前六年的任一年在中国境内累计居住天数不满183天或者单次离境超过30天。该纳税年度来源于中国境外且由境外单位或者个人支付的所得，免予缴纳个人所得税。重新计算连续居住年限。 2.居民个人全年一次性奖金收入 居民个人取得全年一次性奖金，符合《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）规定的，在2021年12月31日前，不并入当年综合所得，以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额，按照本通知所附按月换算后的综合所得税率表（以下简称月度税率表），确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为： 应纳税额=全年一次性奖金×适用税率－速算扣除数 居民个人取得全年一次性奖金，也可以选择并入当年综合所得计算纳税。 自2022年1月1日起，居民个人取得全年一次性奖金，应并入当年综合所得计算缴纳个人所得税。 3.居民个人劳务报酬所得 （1）劳务报酬所得－保险营销员、证券经纪人 保险营销员、证券经纪人取得的佣金收入，属于劳务报酬所得，以不含增值税的收入减除20%的费用后的余额为收入额，收入额减去展业成本以及附加税费后，并入当年综合所得，计算缴纳个人所得税。保险营销员、证券经纪人展业成本按照收入额的25%计算。 （2）劳务报酬所得－一般劳务、其他劳务 劳务报酬所得以每次收入减除费用后的余额为收入额；每次收入不超过四千元的，费用按八百元计算；每次收入四千元以上的，费用按百分之二十计算。计算公式为： 应预扣预缴税额=预扣预缴应纳税所得额×预扣率－速算扣除数 4.居民个人稿酬所得 稿酬所得，是指个人因其作品以图书、报刊等形式出版、发表而取得的所得。以收入减除费用后的余额为收入额，收入额减按百分之七十计算。每次收入不超过四千元的，减除费用按八百元计算；每次收入四千元以上的，减除费用按百分之二十计算。计算公式为： 应预扣预缴税额=预扣预缴应纳税所得额×适用税率（20%） 税点点，创新型互联网税务筹划服务平台。面向七千万中小微企业提供合理节税服务，减轻企业税务负担。节税效果明显。

十、企业如何汇算清缴？

(一)汇算清缴期限企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴

纳税人应当在月份或者季度终了后十五日内，向其所在地主管税务机关报送会计报表、预缴所得税申报表和纳税人发生的应由税务机关审批或备案的有关税务事项;年度终了后四十五日内，向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和所得税申报表，在年度终了后五个月内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管税务机关予以及时办理退税，或者抵缴下一年度应缴纳的税款。

应注意的是：

1、实行按月或按季预缴所得税的纳税人，其纳税年度最后一个预缴期的税款应于年度终了后15日内申报和预缴，不得推延至汇算清缴时一并缴纳。

2、若纳税人已按规定预缴税款，因特殊原因不能在规定期限办理年度企业所得税申报的，则应在申报期限内提出书面延期申请，经主管税务机关核准后，在核准的期限内办理。

3、若纳税人因不可抗力而不能按期办理纳税申报的，可以延期办理;但是，应当在不可抗力情形消除后立即向主管税务机关报告。主管税务机关经查明事实后，予以核准。

4、纳税人在纳税年度中间破产或终止生产经营活动的，应自停止生产经营活动之日起30日内向主管税务机关办理企业所得税申报，60日内办理企业所得税汇算清缴，并依法计算清算期间的企业所得税，结清应缴税款。

5、纳税人在纳税年度中间发生合并、分立的，依据税收法规的规定合并、分立后其纳税人地位发生变化的，应在办理变更税务登记之前办理企业所得税申报，及时进行汇算清缴，并结清税款;其纳税人的地位不变的，纳税年度可以连续计算。

(二)汇算清缴程序

1、填写纳税申报表并附送相关材料

纳税人于年度终了后四个月内以财务报表为基础，自行进行税收纳税调整并填写年度纳税申报表及其附表〔包括销售(营业)收入及其他收入明细表、成本费用明细表、投资所得(损失)明细表、纳税调整增加项目明细表、纳税调整减少项目明细表、税前弥补亏损明细表、免税所得及减免税明细表、捐赠支出明细表、技术开发费加计扣除明细表、境外所得税抵扣计算明细表广告费支出明细表、工资薪金和工会经费等三项经费明细表资产折旧、摊销明细表、坏账损失明细表、事业单位、社会团体、民办非企业单位收入项目明细表、事业单位、社会团体、民办非企业单位支出项目明细表〕，向主管税务机关办理年度纳税申报。纳税人除提供上述所得税申报及其附表外，并应当附送以下相关资料：

(1)财务、会计年度决算报表及其说明材料。包括资产负债表、损益表、现金流量表等有关财务资料;

(2)与纳税有关的合同、协议书及凭证;

(3)外出经营活动税收管理证明和异地完税凭证;

(4)境内或者境外公证机构出具的有关证明文件;

(5)纳税人发生的应由税务机关审批或备案事项的相关资料;

(6)主管税务机关要求报送的其他有关证件、资料。

2、税务机关受理申请，并审核所报送材料

(1)主管税务机关接到纳税人或扣缴义务人报送的纳税申报表或代扣代缴、代收代缴税款报告表后，经审核其名称、电话、地址、银行账号等基本资料后，若发现应由主管税务机关管理的内容有变化的，将要求纳税人提供变更依据;如变更内容属其他部门管理范围的，则将敦促纳税人到相关部门办理变更手续，并将变更依据复印件移交主管税务机关。

(2)主管税务机关对申报内容进行审核，主要审核税目、税率和计税依据填写是否完整、正确，税额计算是否准确，附送资料是否齐全、是否符合逻辑关系、是否进行纳税调整等。审核中如发现纳税人的申报有计算错误或有漏项，将及时通知纳税人进行调整、补充、修改或限期重新申报。纳税人应按税务机关的通知作出相应的修正。

(3)主管税务机关经审核确认无误后，确定企业当年度应纳所得税额及应当补缴的企业所得税款，或者对多缴的企业所得税款加以退还或抵顶下年度企业所得税。

3、主动纠正申报错误

纳税人于年度终了后四个月内办理了年度纳税申报后，如果发现申报出现了错误，根据《企业所得税汇算清缴管理办法》等法律的相关规定：纳税人办理年度所得税申报后，在汇缴期内税务机关检查之前自行检查发现申报不实的，可以填报《企业所得税年度纳税申报表》向税务机关主动申报纠正错误，税务机关据此调整其全年应纳所得税额及应补、应退税额。

4、结清税款

纳税人根据主管税务机关确定的全年应纳所得税额及应补、应退税额，年度终了后4个月内清缴税款。纳税人预缴的税款少于全年应缴税款的，在4月底以前将应补缴的税款缴入国库;预缴税款超过全年应缴税款的，办理抵顶或退税手续。

5、办理延期缴纳税款申请

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的相关规定，纳税人因有下列特殊困难：

(1)水、火、风、雷、海潮、地震等人力不可抗拒的自然灾害，或者可供纳税的现金、支票以及其他财产等遭遇偷盗、抢劫等意外事故，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的。纳税人应提供灾情报告或者公安机关出具的事故证明;

(2)因国家调整经济政策的直接影响，或者短期货款拖欠，当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。纳税人应提供有关政策调整的依据或提供货款拖欠情况证明和货款拖欠方不能按期付款的证明材料。

从而不能按期缴纳税款的，纳税人应当在缴纳税款期限届满前(一般各地主管税务机关均规定应当在期限届满前15日内提出，具体请参见各地税务局的规定)向主管税务机关提出申请，并报送下列材料：申请延期缴纳税款报告、当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单、资产负债表、应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算等。经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局，或者计划单列市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。

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