土地增值税清算收入如何确认？

一、土地增值税清算收入如何确认？

土地增值税清算收入的确认应遵循如下原则：

1.符合会计准则的收入确认原则，即确认收入时应满足以下条件：收入的发生时间已确定，收入的金额可靠可衡量，收入与公司的业务活动相关联，相关成本已经被计入。

2.收入来源已经确定，即土地出让合同已经签署，土地转让手续已经完成，土地收益权已经确定。

3.土地增值税清算收入的计算应根据国家规定的土地增值税税率，税款金额应当计入税务机关的银行账户，确认收入。

4.相关成本应该被计入土地增值税清算收入，如土地增值税、税费（包括代征国有土地使用税的代征税金）、政府性基金、补贴等，确认收入时应减去相关成本。

5.如果土地增值税清算收入金额不能可靠估计，应当暂时不予确认，待金额可靠后再确认收入。

6.如果存在争议，仍然无法确认土地增值税清算收入，则应当将争议款项列入负债，并进行相应披露。

二、请教：土地增值税清算中收入确认的时间？

　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，一、关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

三、房屋租赁增值税收入确认的时间？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当按照以下规定确认增值税纳税义务时间： 

- 租赁合同签订后，纳税人应当在5个工作日内开具发票。

- 租赁合同约定的收款时间为增值税纳税义务发生时间。

- 预收租金，在预收的当天发生纳税义务。

四、收入确认与开具增值税专用发票的时间？

根据税收政策以及《增值税专用发票使用规定》第第十一条之规定： 专用发票应按下列要求开具： （一）项目齐全，与实际交易相符； （二）字迹清楚，不得压线、错格； （三）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章； （四）按照增值税纳税义务的发生时间开具。

五、土地增值税清算收入公式？

(一)应税收入额的确定1.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.

2.收入形式: ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:

(1)如计入房价向购买方一并收取的,作计税收入;

(2)如未计入房价,在房价之外单独收取的,不作计税收入.

(二)扣除项目及其金额 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:

新建房地产转让项目的扣除:

1.取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本

房地产开发费用--期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用.

2.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条规定,关于与转让房地产有关的税金扣除问题

(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中"与转让房地产有关的税金"不包括增值税.即"营改增"后,增值税为价外税,税金不在计税收入中,不得扣除.

(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除.凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除.

(三)其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行.

5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:

6.加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.

(三) 应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

六、转让土地分期收款如何确认收入？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条、第十六条等规定，房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其通过正式签订房地产转让合同所取得的收入，依法确认土地增值税纳税义务发生时间。正式签订房地产转让合同之前取得的预收款，应待正式签订房地产转让合同后依法确认土地增值税纳税义务发生时间，预征土地增值税。

需要注意的是，土地增值税、增值税本没有收入确认时间的说法，只有纳税义务发生时间的概念。

七、可变收入的确认时间？

可变收入又称为可变对价，合同中存在可变对价的，企业应当按期望值或最可能发生金额，在确认收入时确认。一个时段履约，在一个时段确认收入；一个时点履约，在一个时点确认收入。

八、利息收入确认时间？

（1）利息收入确认时间

①企业从国务院财政部门取得的国债利息收入，应以国债发行时约定应付利息的日期，确认利息收入的实现；

②企业转让国债，应在国债转让收入确认时确认利息收入的实现。

注意：地方政府债券利息收入——免税

（2）国债利息收入计算

企业所得税：这些收入免税！免税！免税！

2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益

3.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益

上述免税投资收益不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。

4.符合8项条件的非营利组织的收入

不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入。

非营利组织的下列收入为免税收入：

（1）接受其他单位或者个人捐赠的收入；

（2）除《中华人民共和国企业所得税法》第7条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入；

（3）按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费；

（4）不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入；

（5）财政部、国家税务总局规定的其他收入。

符合条件的非营利组织的收入属于企业所得税中的免税收入。

九、土地出让时间怎么确认？

从土地摘牌，签订国有土地出让合同之日起，商住用地使用权70年，商业用地使用权40年。

十、只要是确认收入，都要交增值税吗？

增值税是对增值额课税，理论上来说，没有增值额的收入是不缴纳增值税的。但实践分两种情况。

一是增值税小规模纳税人，按照征收率进行征收，确认收入后即要计算缴纳增值税的应交税额

二是增值税一般纳税人需要通过计算增值税的销项税额（相当于收入*税率）和增值税的进项税额，销项税额减进项税额就是需要交纳的增值税

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