土地整理收人如何缴纳增值税？

一、土地整理收人如何缴纳增值税？

答：土地整理公司接受政府委托进行土地整理按照“建筑服务”中的“其他建筑 服务”征收增值税并开具发票。为政府支付的指标费用属于代垫性质，应作往来款处 理，不确认收人。

二、土地转让需要缴纳土地增值税吗？

一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。 　　二.《土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第2条：　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。 　　三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担（谁收钱税上税），涉及以下税种： 　　1，营业税（租赁业，税率5%）及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等； 　　2，企业所得税； 　　3，印花税（财产租赁合同），税率0.1%； 　　4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。 　　5.承租方至涉及一个税种：印花税（财产租赁合同）税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。

三、土地作价入股是否需缴纳土地增值税？

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。　　同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。　　所以，要看你投资的企业属不属于房地产开发企业，也要看你单位自身是不是房地产开发企业，只要涉及房地产开发企业，都不适用免征土地增值税的条款。　　

四、政府收储土地需要缴纳土地增值税吗？

福建省地方税务局土地增值税暂行条例第八条:“因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”和实施细则第十一条:“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”经税务机关审核后，免征土地增值税。

因此，上述情形应由纳税人向当地税务机关办理申报并由税务机关进行认定是否符合免征范围。

五、划拨土地转让需要缴纳土地增值税吗？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，国有企业转让国有划拨的土地使用权应缴纳土地增值税。

　　计算方法：

　　一、计税依据:

　　土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。

　　增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　（一）收入的确定

　　按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和

　　其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。

　　按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对

　　于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。

　　对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市

　　场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

　　（二）扣除项目及其金额

　　按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括：

　　为取得土地使用权所支付的金额及相关的税金

　　为取得土地使用权所支付的金额具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。其中，“为取得土地使用权而支付的地价款”因土地使用权取得方式不同而有三种情况：以出让方式取得国有土地使用权的，为企业向国家支付的土地出让金；以无偿划拨方式取得国有土地使用权的，为转让土地使用权时按规定向国家补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　对于为取得土地使用权所支付的金额，在计算增值额时准予按实际支出金额扣除。

　　二、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。

　　（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。

　　（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

六、土地增值税的几种主要缴纳情形？

土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。近几年来，国家税务总局、各省市税务机关对土地增值税税收政策逐步予以明确和规范。特别是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），对这一问题区分不同情形作了明确。笔者经过梳理，确认房地产开发企业的以下几种主要情形，应当申报缴纳土地增值税。

1.房地产销售应缴土地增值税。纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

2.转让在建工程缴纳土地增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。根据规定，纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收土地增值税，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收土地增值税。

3.视同销售缴纳土地增值税。根据规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：第一，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；第二，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4.售后回租缴纳土地增值税。单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

5.公共设施有偿转让缴纳土地增值税。根据规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6.房地产评估增值发生权属转让的缴纳土地增值税。根据规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

7.房地产抵押典当拍卖抵债的征收土地增值税。根据规定，对房地产的抵押(权属未变)，在抵押期间不征收土地增值税；抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)的，应征收土地增值税。

8.资产收购缴纳土地增值税。资产收购，是指一家企业（受让企业）购买另一家企业（转让企业）实质经营性资产的交易，不论是部分资产收购还是整体资产收购，被收购企业法人资格仍然保留。在资产收购中，被收购企业将房地产转让到收购企业中的，应按规定缴纳土地增值税。

9.以房地产投资联营应缴土地增值税。根据相关规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定缴纳土地增值税。

七、土地增值税的缴纳地点如何确定？

《土地增值税暂行条例》第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

八、单位以土地作价投资入股是否应缴纳土地增值税？

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、抵偿建筑及附着物并取得收入的单位和个人，所以只要您属于有偿转让，则属于扣除取得成本或者旧房重置成本后的增值部分应缴纳土地增值税

九、政府拍卖土地使用权是否也要缴纳土地增值税？

　　《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税: (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

十、个人转让住宅需要缴纳土地增值税吗？

个人转让房产，是否需要缴纳土地增值税的规定如下：

1、个人转让土地使用权、商业用房、工业用房应依法缴纳土地增值税。

2、能够提供合法有效凭证准确计算扣除项目金额的按实计征土地增值税，否则按购置年限和规定征收率核定征收土地增值税；

3、土地使用权购置年限在三年（不含）以下的核定征收率为1％，超过三年不超过五年（不含）的核定征收率为2％，五年以上的核定征收率为3%。

4、房屋购置或建造年限不超过五年（不含）的核定征收率为1％，超过五年不超过十年（不含）的核定征收率为2％，十年以上的核定征收率3%。与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：（1）以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。（2）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。（4）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

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