房地产开发企业土地增值税清算时间是何时？

一、房地产开发企业土地增值税清算时间是何时？

凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。

二、房地产开发企业进行土地增值税清算时允许扣除的项目有哪些？

一、增值额未超过扣除项目金额的20％免征的政策，仅适用于普通住宅；

二、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件之土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）明确清算的类别就是普通住宅、非普通住宅以及其他类型房地产。至于其他类房产（商铺、公寓、停车位）是否合并计算土增税，取决于它们是否属于一个清算对象，如果是，合并是必须的；

三、多缴的土地增值税如何处理的问题。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）的规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照81号公告规定的方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

三、土地增值税鉴证报告收费标准？

一、土地增值税清算鉴证收费基本标准：

1、销售商品房（含转让未竣工开发项目）项目：企业

申报的扣除项目金额＊1‰为政府指导价。

2、销售经济适用房项目：企业申报的扣除项目金额＊0.5‰为政府指导价。

二、土地增值税清算鉴证收费优惠标准：

扣除项目金额

收费比例

折扣率

收费金额

3千万元以下

1‰

-

最低3万元

3千万至1亿元

1‰

-

3万至10万元

1亿元至2亿元

1‰

90％

最低10万元

2亿元至5亿元

1‰

70％

最低18万元

5亿元以上

1‰

面议

最低35万元

以上收费优惠标准适用于房地产开发企业销售商品房（含转让未竣工开发项目）、经济适用房项目。

四、司法鉴证企业怎么做账？

司法鉴定费,怎么做会计分录：

借：管理费用----手续咨询费 贷：银行存款（或库存现金）

我是医疗卫生，是给病人做的鉴定费 需要缴纳营业税税费 麻烦大家了！

借：库存现金 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应缴税费——应缴营业税

五、非房地产开发企业如何进行土地增值税纳税申报？

　　申请条件：土地增值税纳税人依照税收法律法规及相关规定确定的申报期限、申报内容，就其应税项目如实向税务机关申报缴纳土地增值税。

　　【报送资料】

　　（1）从事房地产开发与建设的纳税人、从事新建房及配套设施开发的纳税人应报送：

　　——《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》。

　　——土地增值税项目登记表等有关资料。

　　（2）非从事房地产开发的纳税人应报送：

　　——《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》。

　　——房屋及建筑物产权、土地使用权证书。

　　——土地转让、房产买卖合同。

　　——房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

　　（3）享受土地增值税优惠的，应提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

　　【办理流程】

六、饲料生产企业销售其他企业的饲料是否缴纳增值税？

饲料销售免增值税发票必须开具饲料名称。但免税是不能开具增值税专用票的。

七、企业为什么要出鉴证报告？

税务师事务所出具的纳税鉴证报告一般情况下税局有要求了，可以根据税局的要求出具，或者本单位为了更加精确的确认一下本单位上年度纳税情况，也可以委托事务所出具鉴证报告。 用哪个税务师事务所出具鉴证报告是企业自愿的选择的，任何单位和个人均不得强制推荐。同时事务所出具的鉴证报告也是客观、公正、独立的，不受任何单位各个人的指使或者授意。

八、企业分立是否要交土地增值税？

　　对于非房地产开发企业分立将原企业土地、房屋变更到分立后的企业，暂免征收土地增值税。　　根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》　　三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。　　五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。　　七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。　　八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

九、企业出售旧房如何计算土地增值税？

分几种情况：

一、转让旧房能提供评估价格的。转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格；

二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。 二、转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额；二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)；三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加。 三、转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，由税务机关实行核定征收。

十、房地产开发企业土地增值税和企业所得税可否按核定征收方式征收？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：七、土地增值税的核定征收　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

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