回迁房是否可以直接转让？

一、回迁房是否可以直接转让？

回迁安置房可以转让吗

需要先办理房产证后才可以转上

有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：

(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;

(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

二、安置房

是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。

二、回迁房买卖协议是否有效？

只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的回迁房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效。

　　依据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。而根据《房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。

　　综上所述，因为《房地产管理法》只是说明不得转让，该条真实的立法意图不在于禁止转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。虽然回迁人未取得房产证，但对该房屋享有准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。在尚未取得房地产权证之前，享有买卖合同上的债权，当然有权对该债权进行转让。　　相关知识延伸阅读：购买回迁房有哪些风险

　　回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。

　　(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

　　(二)业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

三、回迁房是否可以个人抵押？

没有房产证的话，是不可以的。若是有房产证和土地使用权证的自有房产理论上都是应该可以用于办理抵押贷款的。但是，鉴于实际操作中，在借款人的贷款出现拖欠后，借款人往往以无赖的方式对抗债权银行对抵押房屋的拍卖处置，使银行颇感棘手。故借款人拥有两套以上的住房，或用商业门面房办理抵押贷款成功的可能性更大。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

四、什么是营业税?营业税有何特点？

营业税主要有以下特点：

1、营业税以全额为计税依据，一般不受成本、费用的影响，可以较好的保证财政收入。

2、按行业设计税目、税率，除了征收增值税的行业，其余均征收营业税，对于不同的行业，营业税有不同的税率，对于同一行业税率则相同，保证了公平竞争，行业的利润水平。

3、计算简单，便于征收，直接按照实现的营业额进行全额征收，可以节省征收费用。

五、营业税起征点是否应含本数？

很高兴回答你的问题。

含本数。

六、营业税金及附加是否计入总成本？

营业税金及附加，不计入总成本。

七、回迁房买卖协议是否可以中介担保？

可以由中介方提供担保，建议你及时办理过户手续。

八、买卖差价是否交纳营业税和所得税？

金融机构（包括银行和非银行金融机构）买卖基金的差价收入征收营业税，个人和非金融机构买卖基金单位的差价收入不征收营业税。

九、还建房屋买卖是否需要交纳营业税？

如果是拆迁补偿回迁性质的，就要交纳营业税。 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）文件规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。 《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：　　对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 　　 　　拆迁还建应根据上述规定由主管税务机关核定征收营业税。

十、合伙企业收到投资收益是否交营业税？

第一个问题：

要

权益法下被投资单位实现净利润时投资方计入投资收益。

第二个问题：

我认为应当缴纳

a.权益法的问题：在这个问题里，企业所得税已经不适用，该合伙企业的对外投资适用于权益法或成本法，并不影响其确认的投资收益属于“分红所得”这个事项。

b.合伙人为法人或自然人会影响纳税性质，自然人合伙人应当承担个人所得税，按“利息、股息、红利所得”应税项目，税率为20%；

法人合伙人应将其分得的红利所得，计入其应纳税所得额，计算并缴纳企业所得税。

同时，该红利对于法人合伙人来说，并不是其直接对外投资所得，因此也不适用于企业所得税中相关的税收优惠（“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入”），而是需要交纳企业所得税

c.该投资收益直接归属于该合伙企业的合伙人，而不属于合伙企业的收入，因此不适用于企业所得税体系中相似情况的税收优惠。

d.因该投资收益产生纳税义务的时间点应当在该笔收益确认为合伙人的收益时发生（相关决议）

相关资料：

宏观的税法体系下，对该类事项的倾向意见如下：

i.《中华人民共和国企业所得税法》第一条第二款规定，个人独资企业、合伙企业不适用本法；

ii.

根据上海市地税局网站的答疑资料：

根据《国家税务总局关于〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的法规〉执行口径的通知》(国税函〔2001〕84号)第二条规定：“个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。以合伙企业名义对外投资分回利息或者股息、红利的，应按《通知》所附规定的第五条精神确定各个投资者的利息、股息、红利所得，分别按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

个人独资企业和合伙企业对外投资分回利息、股息、红利如何征税？

iii.《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税〔2008〕159号）第二条规定，合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税；

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