建筑项目管理和房地产项目管理的区别？

一、建筑项目管理和房地产项目管理的区别？

建筑项目管理常规指施工单位对于某项目实施建造的过程管理；房地产项目管理指的是房地产开发商对于房产开发项目的全过程管理：拿地、设计、报批（以上有四证要拿）、融资、建造、交房或者经营、项目清算在内的全过程；建造只是一个点，房地产项目管理是一条线。

二、如何做好房地产项目管理？

1.健全项目部，做好项目开发安排

选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。

2.进度控制

进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。

3.质量控制

控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。

5.安全控制

控制“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理，包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场住宿、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。

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三、房地产行业旧城改造项目有哪些税收优惠政策？

首先如果是划拔用地的话应该是没有购地环节的契税，其次是属于旧城改造项目的用地是无土地使用税及印花税的。

四、房地产项目管理的内容包括哪些？

房产项目经理岗位职责

1、 全面负责建筑项目的管理和运作，确保制度和流程有效执行，项目计划进度、质量、安全和成本控制，保证经营目标的实现;

2、 参与项目初期的研究、方案选择、技术论证，主持设计过程中结构专业的方案优化;

3、 负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理单位的监理工作实施监控;

4、 负责组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，办理竣工备案手续;

5、 负责开发项目的成本控制，根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款，参与工程项目的竣工决算工作;

6、 负责销售计划的编制和执行，参与销售方案的制定与落实，销售队伍的管理及业务指导;

7、 配合其他部门做好与开发项目相关的工作。

五、房地产开发项目如何设计管理？

　　设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。设计重要，理由很简单，一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出(建安成本)，二者相减也就决定了公司产品开发的成败。以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品关键是抓住设计任务书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制这四个环节。　　1、设计任务书　　设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，　　房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：　　时间紧张。目前有不少房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质量。　　人力资源紧张。房地产企业专业人才缺乏的现象普遍严重，匮乏的人才使得很多大家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在精力分散的情况下也降低了工作质量，如设计限额要求的质量可能因为精力不够而大打折扣。　　在方案设计的设计任务书编制时，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷；在扩初设计时，忽视了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛盾现象。　　积累不足。成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户需求建议等。　　2、设计过程控制　　设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：　　关键节点控制。在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。　　日常跟踪。在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。　　过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。　　3、设计成果评审　　设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：　　评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前(2-3天)下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。　　参与部门充分。一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。　　参与部门重视。参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。　　评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。　　4、设计变更控制　　设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：　　公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。　　营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。　　施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。　　设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。　　减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。　　严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。　　另外，设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。

六、房地产项目管理包含哪几个方面？

　　房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。

七、简述房地产开发项目管理的原则？

房地产开发项目管理制度的原则是

整合资源，合理投入原则

分级管理优势互补的原则

超前谋试强化预控制的原则

自主创新，攻克难关的原则

抓住主要矛盾，注意矛盾转化的原则

施工管理有序，安全质量受控的原则

技术入手，经济结束的原则

预防风险，化解危机的原则

八、中国依靠房地产税收占总税收比例是多少？

2007年房地产税收占财政收入的比例是3.48％ 2007年我国财政总收入累计完成51304.03亿元，同比增长32.4%，其中税收收入增收额占财政收入增收额的91.6%。

九、什么是税收法制管理？

税收法制管理是指税法的制定和实施，具体包括税收立法、税收执法和税收司法的全过程。

十、税收风险如何管理？

（一）统一思想，强化税收风险管理工作意识。针对风险管理工作的战略规划和部署开展专题讲座，加强基层税务干部税源专业化管理和税收风险管理工作重要性的宣传和学习，统一认识，转变征管理念，要将税收风险应对工作作为一项长期性、持续性的工作来抓，要对此项工作充满信心及肯定，应对人员应理性、客观的面对风险任务。实施税源专业化管理，必须以风险管理为导向，而风险应对工作则是保障风险管理工作高效顺畅运行的中心环节，基层税源管理部门必须整合现有人力资源，实行专业化管理，实现资源利用的最大化，提高工作成效。

　　（二）加强应对能力素质教育。要将提高应对人员综合素质能力作为提升应对质效的核心环节来抓，没有过硬的业务素质，做好风险应对工作就是一句空话。做好此项工作，一是要加强税收风险应对方法及技巧的业务技能培训，要让风险应对人员掌握纳税提醒、纳税评估和税务检查的流程、方法。二是要更新、提高计算机操作、税收法律法规、涉税财务知识等内容，跟上纳税人发展的脚步，增强税务干部的业务权威性，确保风险应对工作的顺利开展。三是针对税收风险管理的总构架开展全流程业务综合培训，让应对人员清楚数据来源、分析过程及疑点成因，使应对人员更好的掌握应对案件的来龙去脉。四是培养一批综合业务能力较强是税务干部作为基层应对案件的初审人员，把好审核的第一道关口，从审核提醒作为提升应对质量的突破口。

　　（三）进一步完善税收风险应对机制。一是建立统一的税收风险应对标准及操作指南，确保风险应对工作标准化，增强基层风险应对工作的规范性、指导性和可操作性。为不同风险等级的应对案件施行差异化分级、分类管理的应对措施及策略提供有效指引。二是建立健全风险管理内控机制，规范风险应对流程，加强风险应对事中管理，事后复审，以及对应对结果的监督评价，完善体系建设。

　　（四）重视数据搜集、管理工作，发挥风险管理平台分析识别能力。一是严把自身征管数据质量关，确保纳税人基础数据的全面性、准确性和有效性，加强数据录入岗位的质量考核。二是加强风险管理平台的模型建设工作，分析、研究现有数据之间的逻辑勾稽关系，提高数据利用率，提升税收风险识别精准度，为应对工作做好指向作用。同时对已发布的模型进行指向准确率测算，不仅对有疑点的数值进行等级排序，对模型的适用性及重要性也进行排序。三是建立健全信息共享机制，保障综合治税工作有序进行，加强沟通工作，多渠道、多角度开展数据分析，多层次进行税源监控，有效推进第三方涉税数据的分析运用，切实提高风险应对质效。四是因地制宜做好预警值采集工作，针对不同地域、不同行业，做出符合实际的预警值。

　　（五）加强推送部门的税源掌控能力。定期让税源管理部门上报风险计划及税源管理情况，由推送部门对风险税源进行统一管理及风险等级排序，并由推送部门下达应对任务。这样不仅能提升应对案件的高度及执行力，同时削弱了基层税务机关对风险税源的自我掌控能力，避免不必要的涉税风险。

　　（六）实行多元化、递进式风险应对方式，完善应对手段及技术。一是针对疑点问题多少不同，户数大小不同，疑点排除的难易程度不同等情况，做好事前应对计划，找出切实可行的应对方式，提高应对的针对性和有效性。二是做好涉疑纳税人的全面自查自纠工作，在排疑之前向纳税人发放《纳税提醒函》，对纳税人进行税法宣传、辅导、提示提醒，提供给纳税人自我修正的机会。三是做好疑点问题延伸检查和应对案件拓展工作，对除疑点外的其他涉税情况进行延伸检查，落实“重点应对，全面排查”的工作要求；并对在应对过程中发现的其他纳税人涉税违法行为进行拓展检查，保障整体涉税环节合法、规范。四是对风险等级不同的疑点户采取不同频率和不同深度的应对方式，做好全流程、递进式应对工作，纳税提醒、约谈、核查和税务稽查应对措施递进选择。五是增加风险应对结果建议，对企业存在的风险点，或容易发生涉税违法问题的风险点进行应对结果建议。提升纳税人税收风险危机意识、防范意识，将税收风险消灭在萌芽状态。在风险应对工作的同时做好纳税服务工作，提升纳税人满意度，使税收风险应对过程成为税收宣传、纳税辅导和接收税法咨询的过程，引导纳税人在今后的工作中自我纠正错误，提高税法遵从度。

　　（七）加强风险应对成果统计和分析工作。一是加强风险应对工作贡献率和命中率的统计工作。无论是哪一级的推送任务，以及何种方式产生的应对任务，均属于税源专业化管理内容中的风险应对成效，都应该反映到风险应对成果统计之中，如只针对风险平台内的推送任务作为应对成效统计，包含面过于狭窄，难以全面体现风险应对成效。二是做好应对结果分析工作，找出有问题案件的典型性、普遍性规律，集中力量围绕风险较大的问题开展专题税收风险分析，提出征管建议，预防再次发生此类情况。

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