企业购进的房屋开具增值税发票可以抵扣吗？

一、企业购进的房屋开具增值税发票可以抵扣吗？

购买固定资产开具的增值税发票是否能抵税，要分情况处理：

1、如果是企业购进的固定资产是房屋、建筑物等不动产，即使取得增值税专用发票，其进项税额不得从货物的销项税额中抵扣。

2、购置固定资产取得的专用发票上列明的进项税额经过认证相符后，可以做为进项税额抵扣销项税，指的是增值税的计算（当然也可以取得运费、海关完税凭证来抵扣款。而购买无形资产取得的专用发票也可以抵扣。但要注意以下几点：（1）纳税人销售软件产品并随同销售一并收取的软件安装费、维护费、培训费等收入，应按照增值税混合销售的有关规定征收增值税，并可享受软件产品增值税即征即退政策。（2） 对软件产品交付使用后，按期或按次收取的维护、技术服务费、培训费等不征收增值税 。（3）纳税人受托开发软件产品，著作权属于受托方的征收增值税，著作权属于委托方或属于双方共同拥有的不征收增值税。

3、从增值税抵扣进项税额的购进固定资产的角度讲，固定资产是指：（1）使用期限超过一个会计年度的机器、机械、运输工具，以及其他与生产有关的设备、工具、器具；（2）使用年限超过2年的不属于生产经营主要设备的物品。（07年新会计准则对固定资产的认定价值限制取消，只要公司认为可以的且使用寿命大于一个会计年度的均可认定为固定资产，按照一定折旧方法计提折旧。）这里的规定比《企业会计准则》当中的规定范围要小，主要不包括房屋、建筑等不动产，因为销售房屋、建筑物缴纳营业税，不缴增值税。

二、房屋设备租赁增值税税率多少？

一、出租不动产，一般纳税人一般计税的增值税税率为9%，简易计税征收率为5%；小规模纳税人征收率为5%。

① 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法；

出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法。

② 自然人和个体工商户（小规模纳税人）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

③ 自2021年4月1日所属期起，自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

④ 自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

参考文件：

《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条、第四条；

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）第四条；

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号第一条。

二、企业出租不动产需要交增值税、附加税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。

1. 增值税：

一般纳税人出租不动产一般计税方法适用税率9%，简易计税方法适用税率5%；

小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税；

2. 附加税：根据实际缴纳的增值税计算相应的城建税（7%、5%、1%）及教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）；

3. 印花税：按照财产租赁合同缴纳印花税，税率为0.1%；税额不足1元，按1元贴花。

4. 企业所得税：收入合并到企业利润中按照适用税率缴纳企业所得税；

5. 房产税：按租金收入的12%计算缴纳；

6. 城镇土地使用税：企业出租的不动产，只要在城镇土地使用税开征范围内的，应按规定缴纳城镇土地使用税。

注：根据当地规定对小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城建税、附加税、印花税、房产税及城镇土地使用税。

政策依据：财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号）第三条、《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）。

三、根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定：“……自2016年5月1日起施行。”

“第六条纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

第七条预缴税款的计算

（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%

（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

第八条其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%”

三、企业的房屋租赁收入是否征收增值税，税率是多少？

应该交纳增值税。国税总局2016第16号公告第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。第四条小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

四、关联企业的技术开发合同免增值税吗？

关联企业的技术开发合同免增值税。技术开发合同是指当事人之间就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统的研究开发所订立的合同，包括委托开发合同和合作开发合同。

其客体是尚不存在的有待开发的技术成果，其风险由当事人共同承担

五、企业民间借贷利息开发票增值税率是多少？

小规模纳税人利息发票的增值税税率为3%,一般纳税人增值税税率是6%。

六、企业不开发票需要增值税发票缴税吗？

在网上缴税就可以。方法如下：

1、限开通后，纳税人同样通过国家税务局网站，进入“网上办税”栏目，输入用户名和密码(用户名是纳税人识别号，密码是纳税人注册时自行设定的密码)。

2、接下来，纳税人可以“打印申报表”(也可以后再打印)，也可以“现在去缴税”完成税款的缴纳，具体步骤如下：

3、进入“网上缴税”页面后，显示企业当前待处理税款列表，在“待处理税款”一列可以查看到某个税种的欠税数额明细。纳税人选择本次希望清缴的一行，点击“清缴税款”按钮，系统将自动扣缴税款。系统提示缴税成功，用户即完成了本次税款缴纳的全部操作。

小规模纳税人一般只能开具普通发票，不可以开具增值税专用发票。但如果小规模纳税人向一般纳税人销售货物或应税劳务，购货方要求销货方提供增值税专用发票时，税务机关可以为其代开增值税专用发票。

七、企业自建房屋成本计入开发成本吗？

不计入。自建房产应该验收后做固定资产入账处理。

八、企业向个人租赁房屋未开发票责任归谁？

企业租赁个人的房子，没有发票不能进入成本，支出无法入账。承租者可以配合出租人到税务机关申请开具增值税普通发票（个人不能申请开具专票）。个人出租住房减按1.5%计征增值税，个人出租非住房增值税税率5%。应交增值税=含税租金÷（1+5%）×税率

九、房地产开发企业收到房屋租金，怎样交税？

一、房地产开发企业收到预收款应该怎么开票按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。（新疆、江西等）国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。二、房地产开发企业收到预收款时如何缴税根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

十、企业租赁个人房屋，一定要开发票吗，企业有义务吗？

企业租赁个人的房子，没有发票不能进入成本，支出无法入账。

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