房地产企业会计核算形式是哪些？

一、房地产企业会计核算形式是哪些？

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。

新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。

1．采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

2．采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

3．已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

企业会计准则第3号——投资性房地产（2006） 财会[2006]3号 2006-2-15 第一章 总则 第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。 第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。 第五条 下列各项适用其他相关会计准则： （一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。 （二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。 第二章 确认和初始计量 第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第三章 后续计量 第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。 采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。 第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第四章 转换 第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： （一）投资性房地产开始自用。 （二）作为存货的房地产，改为出租。 （三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （四）自用建筑物停止自用，改为出租。 第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 第五章 处置 第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 第六章 披露 第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息： （一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。 （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

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二、一般房地产企业成本采用哪些方法核算？

　　房地产企业成本核算方法：‍　　实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。　　实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

三、房地产成本核算？

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

四、房地产开发企业与工业企业会计核算的区别？

1,商品流通企业会计的特点与工业企业会计相比,商品流通企业会计主要有以下特点:

(1)成本计算的特殊性。产品生产成本的计算是工业企业会计核算的一项重要内容,商品流通企业由于不生产品,因而不存在产品生产成本的计算问题。

(2)存货核算的特殊性。

一方面,工业企业的存包括材料存货、在产品存货和产成品存货等,存货类别较多,而商品流通企业的存货主要是商品存货,存货类别比较单一。

另一方面,商品流通企业的商品存货的品种规格又特别多。

第二,存货入账价值的特殊性。工业企业外购的实际成本一般要包括入库前的包装费、运杂费、挑选整理费等附带成本在内;在商品流能企业,由于商品品种规格繁多,流转频率快,很难难将一笔购货附带成本合理且精确地分配至特定的一批购货,因此附带成本一般作为发生期的经营费用处理。

第三,存纲日常核算的特殊性。商品流通企业(特别是零售企业)的商品存货,为了便于销售,一般在购进时就要确定其销售价格,因而商品销售,一般在购进时就要确定其销售价格,因而商品存货的日常核算可以采用“售价金额核算法”,即在“库存商品”账户核算商品的售价,商品售价与进价之间的差额通过“进销差价”账户核算,期末再将进销差价在已销商品与期末结存商品之间进行分配,以确定本期销售商品成本与期末结存商品的成本。

2,与其他行业会计相比,施工企业会计主要有以下特点:

(1)分级核算。由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点,为了使会计核算与施工生产有机地结合起来,直接反映施工生产的经济效果,需要采用分级核算、分级管理的办法,以避免集中核算造成会计核算与施工生产相脱节的现象。

(2)分别计算每项工程的特点,因而要求施工企业会计按照每项工程分别进行成本核算。即要求采用“定单成本计算法”,并使实际成本与预算成本的计算口径相一致,以便于分析考核。

(3)工程成本核算与工程价款结算的分段性。由于建筑安装工程的施工周期比较长,如果等到工程全部完工后才进行成本核算的价款结算,施工企业就要垫支大量资金,给施工企业的资金周转带来困难,而且不利于正确反映各项的经营成果。

3,房地产开发企业会计的特点:

产品生产的时间很长,其生产的房屋作为产成品,不是做为固定资产核算,此外还使用一些特殊科目。

房地产企业会计可能会更加突出的是资金的运用和税负的筹划。 因为房地产企业的产品金额巨大且关系到一个城市的规划和建设,开发需要的资质和许可证的取得是有其明显的行业特点的;其建设期一般都超过1年或接近1年,销售的时点需要得到监管部门的特别批准,因为最大的投入是土地,而取得土地的方式只能通过招标的形式,招标是要求提供相当金额的投标保证金,那么资金的运作是财务部门必不可少的筹划内容。 由于房地产企业的预收账款即要在收款当期即缴纳营业税等流转税,在确认了收入的当期,估计所对应的房产成本,在此基础上估计应缴纳的所得税,对于成本的估计金额直接影响了相应期间的所得税的计缴金额,所以对于总体成本的估计(取决于对所有签订以及拟签订的有关成本的合同)就显得格外重要。自然,相关对于估计数对所纳税额的影响也是必须考虑清楚的。 但在所有税种中,对房地产企业影响最大的土地增值税的筹划,必须详细阅读《土地增值税》的计税方式不同给企业带来的影响数的差异,而在项目开始时和进行中是需要不断思考的。

因此,施工企业要按照“已完工程”(即已完成预算定额规定的全部工程)分期计算预算成本和实际成本,并与建设单位进行工程价款的结算。

五、非房地产企业土地增值税账务处理？

土地增值税的会计处理

　　对于非房地产的企业，在转让房地产时，则应分别情况进行会计处理

　　（1）转让以支付土地出让金等方式取得国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的，其转让时计算应交纳的土地增值税作会计分录：

　　借：其他业务支出

　　 贷：应交税金—应交土地增值税

　　（2）转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”科目核算的，其转让房地产（包括地上建筑物及其他附着物），计算应交纳的土地增值税作会计分录：

　　借：固定资产清理

　　 贷：应交税金—应交土地增值税

　　（3）转让的以行政划拨方式取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时计算应交纳的土地增值税，作会计分录：

　　借：其他业务支出

　 　贷：应交税金—应交土地增值税

　　如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让，转让时计算应交纳的土地增值税，作会计分录：

　　借：固定资产清理

    　　贷：应交税金—应交土地增值税

　　（4）上述交纳土地增值税时，作会计分录：

　　借：应交税金—应交土地增值税

        贷：银行存款

六、合伙企业费用核算？

对于合伙人的借款，只要不是长期挂在账上不动，并不需要在年末结转至本年利润的。

合伙人的工资，只要该合伙人的确在公司担任了职务，并且通过工资表发放，是无须直接进本年利润的，可以视作普通职工薪酬，在费用里核算的。

至于合伙人交个人所得税，合伙企业只是作为代扣代缴的主体，一样的在应交税费-应交个人所得税里核算

七、已交增值税和未交增值税怎么核算？

　　在“应交税费”科目下设置“未交增值税”明细科目，核算月末转入的当月未交或多交的增值税，同时，在“应交税费――应交增值税”科目下设置“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏。

　　举例说明如下（假定下列例子均是独立的，并且无期初余额）：

　　①若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为80万元，则月末应编制如下会计分录：

　　借：应交税费――应交增值税（转出未交增值税） 20

　　贷：应交税费――未交增值税 20

　　②若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为101万元，则月末不需编制会计分录，此时“应交税费――应交增值税”账户有借方余额l万元，属于尚未抵扣的增值税。

　　③若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为80万元，已交税金30万元（当月交纳当月增值税在已交税金明细科目核算），则月末应编制如下会计分录：

　　借：应交税费――未交增值税 10

　　贷：应交税费――应交增值税（转出多交增值税） 10

　　④若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为120万元，已交税金30万元，则月末应编制如下会计分录：

　　借：应交税费――未交增值税 30

　　贷：应交税费――应交增值税（转出多交增值税） 30

　　注意：转出多交增值税只能在本期已交税金范围内转回，此题转出多交的增值税只有30万元，而不是50万元，借方与贷方的差额20万元属于尚未抵扣的增值税。

八、工业企业和房地产开发企业成本核算的对比分析？

1,商品流通企业会计的特点与工业企业会计相比,商品流通企业会计主要有以下特点: (1)成本计算的特殊性。

九、房地产开发企业和工业企业会计核算中的区别？

房地产开发企业和工业企业会计核算的区别在成本核算，房开企业成本是一个建设周期即：从项目拿地到经过开发建设，产品交付使用时再进行成本核算；工业企业按生产周期，一般一个月核算一次成本.

十、房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税？

一般纳税人采用一般计税法的房地产，增值税=销售-进项税 销项税=转让车位含税收入÷（1+10%）×10% 一般纳税人采用简易计税法的房地产，增值税=转让车位含税收入÷（1+5%）×5%

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