营改增后房地产企业如何开具增值税发票，税率多少？

一、营改增后房地产企业如何开具增值税发票，税率多少？

营改增后房地产企业增值税税率有两种：

1、选择一般计税法的，增值税税率11%，进项可以抵扣；

2、选择简易计税法的，增值税税率5%，进项税不可抵扣。

二、营改增后房地产企业建安成本可以抵扣多少？

营改增后，房地产企业建安成本，出去下列不能抵扣的，其他都可以抵扣。

一、票款不一致的增值税专用发票

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发「1995」192号）第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。

二、“对开发票”不能抵扣进项税金

（一）对开发票的涉税风险

所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。

部分纳税人认为，用发票对开这种方法解决“销货退回”问题只是等于把这批不符合质量要求的货物又“卖回”了销货方，并不造成购销双方的税款流失，因为退货方已将这张发票作了账务处理，也计提了销项税金，不存在少缴或逃缴税款问题；对于供货一方来说，也只是拿这张进项发票抵顶了原来应计提的销项税金，同样也不存在偷逃税款的问题。

用发票对开解决销货退回问题，其实质是将退货看作是对销货方的一种重新销售，法律并无禁止，不禁止即视为不违法；二是用发票对开形式解决销货退回问题，从操作目的上看购销双方并不存在偷逃税款的主观故意，从实质上看也不造成税款流失的客观结果。上述纳税人的认识是错误的。

1、在发生销售退回时，如果未按规定开具红字专用发票，实行对开发票有可能增加税收负担。

《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。

2、“对开发票”将面临税务局的罚款

纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据《发票管理办法》第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。

3、没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。

《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释〉的通知》（法发[1996]30号）明确，具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。为了完成总机构分配的销售收入考核指标的增值税专用发票对开，由于没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务，符合“虚开增值税专用发票”的特征，极有可能被认定为虚开增值税专用发票，如果情节严重，还有可能被追究刑事责任。

4、要多缴纳印花税使企业增加税收负担和少缴纳企业所得税而遭到税务稽查风险。

《印花税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内书立、领受购销合同的单位和个人，是印花税的纳税义务人。发票对开是企业视为自身新增加了一笔销售行为，如果书立合同，还需要缴纳印花税，应按购销金额的万分之三贴花，对比销货退回的正常处理，给纳税人增加了不必要的税收负担。如果不按时缴纳，还可能受到处罚。

发票对开是企业通过对开发票，新增加了一笔销售收入，虽然对增值税没有影响，但是影响了企业所得税的计算。《企业所得税法实施条例》规定了多种扣除项目，有许多费用扣除项目以销售收入为基础。如企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的0.5%，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除。如果企业按虚增后的销售收入计算费用扣除，就会造成多扣除，少计应税所得的结果。

纳税人在将销售退回变更成销售虚增销售收入的同时，也增加了所得税税前扣除的费用金额。如果因多计收入而增加的扣除金额被税务机关有证据证明是人为造假时，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条规定，对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，对纳税人进行处罚。

（二）控制策略：销货退回应开具红字发票

一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发[2006]156号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》。《申请单》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报《申请单》时不填写相对应的蓝字专用发票信息。

三、房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票

（一）营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

（二）营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目，营改增后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。

（三）营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。

四、房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票

（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。

国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。

（二）获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票

《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。

1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。

（三）购买职工福利用品的增值税专用发票

财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（一）项规定，用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

（四）发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）

财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（二）项规定，非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（二）项规定第（三）项规定：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

（五）建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。

（六）房地产公司开发的开发产品，例如商铺、商场、写字楼自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。

（七）获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天

《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。

三、营改增后房地产发票能用到几号？

“营改增”后地税发票使用期限最迟不超过2016年8月31日.自2016年5月1日起,地税机关不再向试点纳税人发放发票.试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票,可继续使用至2016年6月30日,国税局向同级地税局提供六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。

特殊情况经省国税局确定,可适当延长使用期限,最迟不超过2016年8月31日.根据税务总局的政策规定，营改增后，在日常生活中收到的门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票属于予以保留的票种，由国税局监制管理继续使用.。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，除税务总局另有规定的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。

四、营改增后异地施工预缴的2%增值税如何缴纳？

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预缴缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

在项目所在地国税机关预缴增值税和所得税。再由总机构向机构所在地国税申报以上税种。总机构是一般纳税人的，由总机构开具增值税专用发票或普票，总机构是小规模的，可向项目所在地税务机关申请代开增值税专用发票。

缴税时需要带上预缴税款表，与发包方签订的建筑合同原件，与分包方签订的分包合同原件及复印件，从分包方取得的发票原件及复印件。还有本人的身份证。

扩展资料

提前征收税款称为预征，主要是国家为了财政收入的及时、稳定入库，以及诸如战争的非常时期的税款的征收。清朝末年至国民党政府时期，预征时间都比较长。解放前四川有些地区税款已预征到二十一世纪初。

五、营改增后房地产企业土地成本取得的进项税金怎么处理？

营改增后，房地产企业只要被认定为增值税一般纳税人，就可以申请认证抵扣进项税，也就是说你公司取得的合理真实的土地成本进项税金是可以抵扣本企业销售商品房需要缴纳的增值税的。

六、营改增后房地产开发企业新项目可以选择简易征收吗？

第一、施工单位签订合同内容为清包工，由甲方提供材料，乙方提供劳务，这种情况施工单位必须选用简易计税，开具3%的增值税普通发票；

注：清包工是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费，管理费或其他费用的建筑服务。

第二、施工单位在签订合同中，承包工程中部分材料，主材甲方提供，施工单位可采用简易征收，开具3%普通增值税发票。举个例子，在总承包承包合同如果，施工单位包工包料，那么必须按照甲方要求开具专用增值税发票；如果其中钢材或者商砼材料由甲方提供，那么总承包单位就可以选择简易计税模式。

第三、建筑工程中的老项目，可以选择为简易计税。所谓老项目是指《建筑工程施工许可证》是在2016年4月30日（含）之前办理下来的，如果是建筑工程施工许可证未注明日期，则按照工程合同日期计算。

需求特别说明的是，施工单位一旦选用简易计税模式36个月内不能变更。此处36个月不能变更，是指该项目不能变更，其他项目不受影响。另外36个月是指自开工日期36个月内不能变更，超过36个月无论项目完工不完工还是可以变更的。

选择简易征收应注意事项

1、应携带税务登记证明，建筑劳务合同等资料，到税务机关作简易征收的备案；

2、简易征收方式一经认定，36月内不准变更；

3、选择简易征收的一般纳税人，其进项不能抵扣，只能开具征收率3%的增值税专用发票。

4、由于建筑行业的特殊性，选择简易计税要比一般计税税负低，缴税少。

营改增后整体上为企业减轻税负，但是对于施工单位来说，投标报价变更的更复杂了，需要全员懂财务，才能将营改增贯彻的更彻底！

七、营改增后房地产经纪公司佣金的税率是多少？

营改增后销售佣金，增值税一般纳税人适用税率为6%，小规模纳税人适用征收率为3%。

八、营改增后，企业转让专利技术，缴纳的增值税税率是多少？

营改增后，企业转让专利技术的应税范畴是： 销售无形资产 下 技术 类中的 专项技术项，

销售无形资产的应税税率为：6%

九、打桩企业需要交多少增值税营改增后？

打桩，属于营业税改增值税范围中的其他建筑服务，连续12个月取得服务销售额达到或超过500万元（含500万元）的一般纳税人，按11%的税率计算交纳增值税，可抵扣进项税额；小规模纳税人则按照3%的征收率计算交纳增值税，不得抵扣进项税额。

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。

十、房地产预缴增值税如何申报？

房地产预缴增值税怎么进行申报

此种方式预缴的税款,申报时应填写《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》,其中第4列"本期实际抵减税额"第2、3、4、5行之和,应小于等于当期申报表主表第24栏"应纳税额合计","本期实际抵减税额"应同时在申报表主表第28栏"①分次预缴税额"栏次反映,当期不足抵减的部分应填入附列资料(四)《税额抵减情况表》第5列"期末余额"栏次,即当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,应结转下期抵减.

(二)不填写《增值税预缴税款表》的预缴税款,如:分次预缴、延期申报预缴、辅导期一般纳税人二次购票预缴等.此种方式预缴的税款,申报时直接填写在申报表主表第28栏"①分次预缴税额"栏次,大于当期"应纳税额"时,可申请办理退税或抵减下期税款.

预缴的增值税怎么填纳税申报表?

填到预缴税额栏,抵减本月应纳税额,抵减后的税额为本月应交税额.

一般纳税人一般在税务系统预警的时候需要预缴增值税,一般按照行业税负来预缴,即销售收入*税负-原来缴纳的增值税.

【表单说明】

一、本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写.

(一)纳税人(不含其他个人)跨县(市)提供建筑服务.

(二)房地产开发企业预售自行开发的房地产项目.

(三)纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产.

二、基础信息填写说明:

(一)"税款所属时间":指纳税人申报的增值税预缴税额的所属时间,应填写具体的起止年、月、日.

(二)"纳税人识别号":填写纳税人的税务登记证件号码;纳税人为未办理过税务登记证的非企业性单位的,填写其组织机构代码证号码.

(三)"纳税人名称":填写纳税人名称全称.

(四)"是否适用一般计税方法":该项目适用一般计税方法的纳税人在该项目后的"□"中打"√",适用简易计税方法的纳税人在该项目后的"□"中打"×".

(五)"项目编号":由异地提供建筑服务的纳税人和房地产开发企业填写《建筑工程施工许可证》上的编号,根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的建筑服务项目或不动产开发项目,不需要填写.出租不动产业务无需填写.

(六)"项目名称":填写建筑服务或者房地产项目的名称.出租不动产业务不需要填写.

(七)"项目地址":填写建筑服务项目、房地产项目或出租不动产的具体地址.

三、具体栏次填表说明:

(一)纳税人异地提供建筑服务

纳税人在"预征项目和栏次"部分的第1栏 "建筑服务"行次填写相关信息:

1.第1列"销售额":填写纳税人跨县(市)提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税).

2.第2列"扣除金额":填写跨县(市)提供建筑服务项目按照规定准予从全部价款和价外费用中扣除的金额(含税).

3.第3列"预征率":填写跨县(市)提供建筑服务项目对应的预征率或者征收率.

4.第4列"预征税额":填写按照规定计算的应预缴税额.

(二)房地产开发企业预售自行开发的房地产项目

纳税人在"预征项目和栏次"部分的第2栏 "销售不动产"行次填写相关信息:

1.第1列"销售额":填写本期收取的预收款(含税),包括在取得预收款当月或主管国税机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用.

2.第2列"扣除金额":房地产开发企业不需填写.

3.第3列"预征率":房地产开发企业预征率为3%.

4.第4列"预征税额":填写按照规定计算的应预缴税额.

(三)纳税人出租不动产

纳税人在"预征项目和栏次"部分的第3栏 "出租不动产"行次填写相关信息:

1.第1列"销售额":填写纳税人出租不动产取得全部价款和价外费用(含税);

2.第2列"扣除金额"无需填写;

3.第3列"预征率":填写纳税人预缴增值税适用的预征率或者征收率;

4.第4列"预征税额":填写按照规定计算的应预缴税额.

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