房地产业隐藏的税收风险有哪些？

一、房地产业隐藏的税收风险有哪些？

六大环节隐藏30个税收风险点

　　房地产业到底有哪些税收风险？隐藏在哪里？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险，只是程度不同而已。”李明俊说。

　　李明俊表示，从他们多年的业界服务经验来看，房地产企业在上述六大环节之中，至少涉及以下30个风险点。

　　在土地取得环节存在4个风险点：

　　1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大；

　　2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；

　　3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；

　　4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。

　　在规划设计环节存在3个风险点：

　　5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；

　　6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；

　　7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。

　　在融资环节存在6个风险点：

　　8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；

　　9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；

　　10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支；

　　11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；

　　12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；

　　13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。

　　在工程建设开发环节存在4个风险点：

　　14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；

　　15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票；

　　16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；

　　17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。

　　在预售环节存在9个风险点：

　　18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；

　　19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；

　　20.预售合同没有足额及时缴纳印花税；

　　21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；

　　22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；

　　23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；

　　24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；

　　25.装修收入没有申报纳税；

　　26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。

　　在清算环节存在4个风险点：

　　27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；

　　28.购买虚假发票虚增成本；

　　29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；

　　30.关联方交易定价不合理等。

二、企业税收筹划面临哪些主要风险及如何防范？

由于税收筹划经常是在税法规定性的边缘操作，其风险无时不在。所谓税收筹划的风险是指税收筹划活动因各种原因失败而付出的代价。由于税收筹划经常在税法规定性的边缘操作，而税收筹划的根本目的在于使纳税人实现税后利益最大化，这必然蕴涵着较大的风险。

因此中小企业在进行税收筹划时一定要树立风险意识，认真分析各种可能导致风险的因素，积极采取有效措施，预防和减少风险，避免落入偷税漏税的陷阱，从而实现税收筹划的目的。

三、房地产企业税收筹划方案

房地产企业税收筹划方案

随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业在中国经济中占据了重要的地位。然而，房地产企业面临着众多的挑战和压力，其中之一就是税收负担。为了降低企业税收负担并合法合规地开展业务，房地产企业需要制定合适的税收筹划方案。

税收筹划是指企业在合法范围内通过合理的手段和方式降低税收负担的行为。在房地产企业税收筹划方案的制定中，需要综合考虑企业的经营模式、业务结构、税法规定以及市场环境等因素，以避免违法避税和引发税收风险。

1. 选择适合的纳税方式

房地产企业可以根据自身情况选择适合的纳税方式，如一般纳税人和小微企业纳税人。一般纳税人可以享受进项税额抵扣、发票抵扣等优惠政策，但也需承担较高的税务管理成本。小微企业纳税人则可以享受简化纳税流程等便利，但在抵扣方面受到一定限制。

2. 合理安排业务结构

房地产企业可以通过合理安排业务结构来减少税收负担。例如，对于旗下的子公司或关联企业，可以进行资金调剂和利润分配，以合理分配税负。此外，对于涉及跨境业务的房地产企业，可以利用双重税收协定等政策，避免重复征税。

3. 积极运用税收优惠政策

房地产企业应积极了解并运用各类税收优惠政策，以降低税收负担。比如，对于房地产开发企业，可以申请土地使用税减免、城市维护建设税减免等政策。此外，对于房地产销售企业，可以利用个人住房贷款利息抵扣、住房租金等税前扣除等政策，减少应纳税所得额。

4. 合规开展房地产投资

为了规避税收风险，房地产企业需要合规开展房地产投资。在房地产投资中，企业应合法合规获取土地使用权、进行合规交易和资金运作，严格按照税法规定履行纳税义务。此外，房地产企业还需注意避免虚假交易、滥用税收优惠等行为，以免引起税务机关的审查和处罚。

5. 建立完善的税务管理体系

房地产企业应建立完善的税务管理体系，确保税收筹划方案的有效执行和合规运作。企业可以设立专门的税务部门或聘请专业的税务顾问，及时了解税法法规的变化，制定相应的应对措施。此外，企业还应做好税务档案管理和税务报告的准备工作，配合税务机关的税务稽查和审计工作。

总结

在当前复杂多变的税收环境下，房地产企业需要制定科学合理的税收筹划方案，以降低税收负担、规避税收风险，为企业的持续发展提供有力的支持。同时，房地产企业在实施税收筹划方案时，还需关注相关法规的制约和风险因素，合法合规地行使税收优惠政策，避免违法违规行为。

四、企业税收筹划有几种方法，需要规避哪些风险？

企业税收筹划的方法非常多，可以从不同的角度总结出各种各样的方法。在实际生产经营过程中，一般可以采用以下几种方法开展税收筹划：一、充分利用税收优惠政策二、采用折旧方法开展税收筹划三 、税收漏洞筹划法税法无论制定得再严谨、再周密，都会有一些不完善的地方，也就出现了筹划空间。纳税人可以充分利用这些税法漏洞争取自己的利益。

五、税收风险如何管理？

（一）统一思想，强化税收风险管理工作意识。针对风险管理工作的战略规划和部署开展专题讲座，加强基层税务干部税源专业化管理和税收风险管理工作重要性的宣传和学习，统一认识，转变征管理念，要将税收风险应对工作作为一项长期性、持续性的工作来抓，要对此项工作充满信心及肯定，应对人员应理性、客观的面对风险任务。实施税源专业化管理，必须以风险管理为导向，而风险应对工作则是保障风险管理工作高效顺畅运行的中心环节，基层税源管理部门必须整合现有人力资源，实行专业化管理，实现资源利用的最大化，提高工作成效。

　　（二）加强应对能力素质教育。要将提高应对人员综合素质能力作为提升应对质效的核心环节来抓，没有过硬的业务素质，做好风险应对工作就是一句空话。做好此项工作，一是要加强税收风险应对方法及技巧的业务技能培训，要让风险应对人员掌握纳税提醒、纳税评估和税务检查的流程、方法。二是要更新、提高计算机操作、税收法律法规、涉税财务知识等内容，跟上纳税人发展的脚步，增强税务干部的业务权威性，确保风险应对工作的顺利开展。三是针对税收风险管理的总构架开展全流程业务综合培训，让应对人员清楚数据来源、分析过程及疑点成因，使应对人员更好的掌握应对案件的来龙去脉。四是培养一批综合业务能力较强是税务干部作为基层应对案件的初审人员，把好审核的第一道关口，从审核提醒作为提升应对质量的突破口。

　　（三）进一步完善税收风险应对机制。一是建立统一的税收风险应对标准及操作指南，确保风险应对工作标准化，增强基层风险应对工作的规范性、指导性和可操作性。为不同风险等级的应对案件施行差异化分级、分类管理的应对措施及策略提供有效指引。二是建立健全风险管理内控机制，规范风险应对流程，加强风险应对事中管理，事后复审，以及对应对结果的监督评价，完善体系建设。

　　（四）重视数据搜集、管理工作，发挥风险管理平台分析识别能力。一是严把自身征管数据质量关，确保纳税人基础数据的全面性、准确性和有效性，加强数据录入岗位的质量考核。二是加强风险管理平台的模型建设工作，分析、研究现有数据之间的逻辑勾稽关系，提高数据利用率，提升税收风险识别精准度，为应对工作做好指向作用。同时对已发布的模型进行指向准确率测算，不仅对有疑点的数值进行等级排序，对模型的适用性及重要性也进行排序。三是建立健全信息共享机制，保障综合治税工作有序进行，加强沟通工作，多渠道、多角度开展数据分析，多层次进行税源监控，有效推进第三方涉税数据的分析运用，切实提高风险应对质效。四是因地制宜做好预警值采集工作，针对不同地域、不同行业，做出符合实际的预警值。

　　（五）加强推送部门的税源掌控能力。定期让税源管理部门上报风险计划及税源管理情况，由推送部门对风险税源进行统一管理及风险等级排序，并由推送部门下达应对任务。这样不仅能提升应对案件的高度及执行力，同时削弱了基层税务机关对风险税源的自我掌控能力，避免不必要的涉税风险。

　　（六）实行多元化、递进式风险应对方式，完善应对手段及技术。一是针对疑点问题多少不同，户数大小不同，疑点排除的难易程度不同等情况，做好事前应对计划，找出切实可行的应对方式，提高应对的针对性和有效性。二是做好涉疑纳税人的全面自查自纠工作，在排疑之前向纳税人发放《纳税提醒函》，对纳税人进行税法宣传、辅导、提示提醒，提供给纳税人自我修正的机会。三是做好疑点问题延伸检查和应对案件拓展工作，对除疑点外的其他涉税情况进行延伸检查，落实“重点应对，全面排查”的工作要求；并对在应对过程中发现的其他纳税人涉税违法行为进行拓展检查，保障整体涉税环节合法、规范。四是对风险等级不同的疑点户采取不同频率和不同深度的应对方式，做好全流程、递进式应对工作，纳税提醒、约谈、核查和税务稽查应对措施递进选择。五是增加风险应对结果建议，对企业存在的风险点，或容易发生涉税违法问题的风险点进行应对结果建议。提升纳税人税收风险危机意识、防范意识，将税收风险消灭在萌芽状态。在风险应对工作的同时做好纳税服务工作，提升纳税人满意度，使税收风险应对过程成为税收宣传、纳税辅导和接收税法咨询的过程，引导纳税人在今后的工作中自我纠正错误，提高税法遵从度。

　　（七）加强风险应对成果统计和分析工作。一是加强风险应对工作贡献率和命中率的统计工作。无论是哪一级的推送任务，以及何种方式产生的应对任务，均属于税源专业化管理内容中的风险应对成效，都应该反映到风险应对成果统计之中，如只针对风险平台内的推送任务作为应对成效统计，包含面过于狭窄，难以全面体现风险应对成效。二是做好应对结果分析工作，找出有问题案件的典型性、普遍性规律，集中力量围绕风险较大的问题开展专题税收风险分析，提出征管建议，预防再次发生此类情况。

六、税收风险的分类？

税收风险，从风险的来源、风险可测程度、风险等级评定等角度，可以分为以下几种类型：

⒈按照风险来源，可分为税务部门税收执法风险和企业税收管理风险。

⒉按照风险可测程度，可分为指标性税收风险和非指标性税收风险。

⒊按照风险等级评定，可分为一般税收风险和重大税收风险。

七、企业税收怎么算？

企业应缴纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额

八、企业税收怎么计算？

企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额 企业所得税的税率即据以计算企业所得税应纳税额的法定比率。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定，2008年新的<中华人民共和国所得税法>；规定一般企业所得税的税率为25%。 非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家财税务总局下发的《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税[2011]117号），通知明确。 自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。台湾地区：台湾的企业所得税税率为25%。经税收减免后，本土公司税率中位数为20%，而跨国公司为18%。

九、什么是税收风险管理？

税收风险管理是一种管理的理论和方法，是在全面分析纳税人税法遵从状况的基础上，针对纳税人不同类型不同等级的税收风险，合理配置税收管理资源，通过风险提醒、纳税评估、税务审计、反避税调查、税务稽查等风险应对手段，防控税收风险，提高纳税人的税法遵从度，提升税务机关管理水平的税收管理活动。

在税收领域引入风险管理，是适应税源深刻变化的迫切需要，是提升税收管理水平的必由之路，也是顺应现代信息技术发展潮流的必然选择。税务总局2012年7月启动进一步深化税收征管改革工作，提出构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑的现代化税收征管体系。2012年11月，省政府转发江西省地税局《关于进一步深化税收征管改革的意见》，江西地税新一轮税收征管改革正式启动。经过两年的试点运行，全省地税系统税收风险管理取得了一定成效，但是，有的地税部门、有的地税干部对风险管理的理解还不够深入，在风险管理的认识上还存在偏差，制约了风险管理的有效推进。

一、风险管理认识上存在的主要误区

从目前情况看，各地在风险管理的认识上存在一些误区，在一定程度上制约了风险管理工作的开展：有的认为风险管理削弱了一些部门的权利，触动了一些部门和个人的利益，存在抵触情绪；有的认为风险管理是故意找毛病、挑问题，对风险监控部门推送的风险任务不及时应对甚至置之不理或应付了事；有的认为风险管理是风险监控部门一个部门的事，在工作上不愿积极配合；有的认为在纳税人报送的涉税信息不真实不完整、第三方涉税信息未能充分获取的情况下，还不适宜开展风险管理；有的认为营改增明年就要全部到位，现在推行风险管理为时过早。

二、如何正确认识税收风险管理

税收风险管理是对传统征管体制的一场“颠覆性的革命”，风险管理的推行，必然导致新理念和旧思维的碰撞，必然会存在理解上的不一致和认识上的不统一。如何走出误区，正确理解和认识税收风险：

1.正确把握税收风险管理的定位。

2.正确理解税收风险管理对提高征管能力的重要意义。

3.只有部门协同配合才能有效推进风险管理。

4.“营改增”不影响风险管理的开展。

5.开展风险管理可以多渠道采集利用信息。

十、哪些企业需要税收筹划，适合税收筹划的企业有哪些？

。 例如服务业、制造业、商贸业、房地产建筑等行业都适合做税务筹划，当然还有其他的许多行业在这就不一一列举了；只是不同行业筹划方式不同而已；但是都需要建立在合理合法的基础上。

顶一下

(0)

0%

踩一下

(0)

0%