上海土地出让2021土地出让政策？

一、上海土地出让2021土地出让政策？

坚持“房住不炒”定位，实行住宅用地供应分类调控，深化完善房价地价联动机制，今天15时，上海市土地交易市场举办信息交流会，预告了上海市第一批住宅用地集中出让及相关情况。同时，上海发布土地竞价新规，竞拍最高报价一般限定为起始价的110%。

加大郊区轨交站点周边和五个新城宅地供应

今天，交流会以网络直播方式进行，介绍了上海市第一批住房用地集中出让安排及地块信息，并介绍了新的“限地价”交易竞价具体规则等。相关具体信息同步在上海市土地交易市场网发布。

为进一步落实党中央国务院关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的决策部署，今年对国务院确定的试点城市实施住宅用地集中出让。5月17日至20日，上海将发布2021年第一批住房用地集中出让公告。在正式发布第一批住宅用地出让公告前，通过本次交流会方式提前发布相关信息，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易，保持土地市场平稳有序。

预告第一批将集中出让住宅用地50幅左右、土地面积约250公顷。

上海首批50幅住宅用地将集中出让 最新“限价”竞价新规出炉

图说：首批集中出让宅地面积约250公顷

预告显示，上海市第二批住宅用地将在8-9月集中出让；第三批将在10-11月集中出让。据了解，上海市全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五个新城供应力度。

土地限价竞价新规发布

本次预告内容还包括了商品住房用地（包括含商品住房用地的综合用地）出让的新限价竞价规则。

今年3月，上海市建委、上海市规资局、上海市房管局联合发布了《关于进一步加强本市房地产管理的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》明确在房价地价联动的基础上，商品住宅用地实行限价竞价。

上海首批50幅住宅用地将集中出让 最新“限价”竞价新规出炉

图说：商品住宅用地实行限价竞价

第一批集中出让的商品住宅用地将在上海市原有招挂复合出让、自有资金监管等土地规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则。新竞价规则主要是：在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次性书面报价”，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以“最接近一次书面报价平均价”的原则确定竞得人。

新的竞价规则将“价高者得”调整为“限地价下的相对价高者得”，是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了上海市房地产调控“一城一策”工作，有利于促进上海市土地市场和房地产市场平稳健康发展。

上海首批50幅住宅用地将集中出让 最新“限价”竞价新规出炉

图说：规范“同一申请人”概念

同时，为进一步促进交易主体诚信自律、保障市场良性竞争，共同维护公平公正的市场环境，预告内容中还包括了规范“同一申请人”概念、合理确定投资决策主体、加强出让履约监管等。

据了解，上海市土地交易市场在本次线上直播后，将在近期根据市场各主体的网上提问，统一发布书面解答和提示。大家可持续关注上海市土地交易市场官网进行了解。

二、印花税电子合同需要缴纳印花税嘛？

需要缴纳。

这里有明确政策规定：

根据财税【2006】162号相关规定，对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。

根据《印花税暂行条例》规定，购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证，为应纳税凭证。不在该范围内的，不征收印花税。

因此企业签订电子合同，需要缴纳印花税。

附：财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税[2006]162号)

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为适应经济形势发展变化的需要，完善税制，现将印花税有关政策明确如下：

一、对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。

二、对发电厂与电网之间、电网与电网之间(国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外)签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。

三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

三、土地出让金和土地出让价款的区别？

土地出让金 土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。

对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。

可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。

土地 土地出让金出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。

现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

土地出让金具有地租而非税性质。

税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。

土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。

土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。

也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。

土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨），土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。

土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。

土地出让金一般一次性支付。

但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。

可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。

土地出让价款与土地出让金实际上是一个概念，就是政府出让土地使用权时，土地受让人需要缴纳给政府的费用（不包括税费）。

但前者包含相关税费比如契税。

四、批准建设用地就是土地出让面积吗？

这是在不同程序的专业属于，两者并没有什么太大关系。

批准建设用地，通常是土地转用和征收及报批的结果，主要是指土地使用用途。

土地出让，是土地供应程序的结果，主要是指土地性质及使用权的获取方式。

批准建设用地，里面可能有集体建设用地也有可能是国有建设用地。

土地出让，一定是国有建设用地，而且是通过招拍挂或者协议方式取得。

两个概念有相互交叉，要具体问题具体分析。

五、什么是印花税？印花税的税率是多少？

印花税：按字面意思解释，印花即印章、图章，即对文件上的图章征税。举个例子，买房子会拿到房产证，上面要盖公章证明此证合法有效，你需要交印花税。

《中华人民共和国印花税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2021年6月10日通过，现予公布，自2022年7月1日起施行。

一、合同（指书面合同）

1.借款合同

税率：借款金额的万分之零点五

范围：指银行业金融机构、经国务院银行业监督管理机构批准设立的其他金融机构与借款人（不包括同业拆借）的借款合同

民法典：第六百六十七条　借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

2.融资租赁合同

税率：租金的万分之零点五

民法典：第七百三十五条　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

3.买卖合同

税率：价款的万分之三

范围：指动产买卖合同（不包括个人书立的动产买卖合同）

民法典：第五百九十五条　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

4.承揽合同

税率：报酬的万分之三

民法典：第七百七十条　承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。

承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。

5.建设工程合同

税率：价款的万分之三

民法典：第七百八十八条　建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

6.运输合同

税率：运输费用的万分之三

指货运合同和多式联运合同（不包括管道运输合同）

民法典：第八百零九条　运输合同是承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。

7.技术合同

税率：价款、报酬或者使用费的万分之三

不包括专利权、专有技术使用权转让书据

民法典：第八百四十三条　技术合同是当事人就技术开发、转让、许可、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同。

8.租赁合同

税率：租金的千分之一 　　

民法典：第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

9.保管合同

税率：保管费的千分之一 　　

民法典：第八百八十八条　保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。

寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。

10.仓储合同

税率：仓储费的千分之一 　　

民法典：第九百零四条　仓储合同是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同。

11.财产保险合同

税率：保险费的千分之一

范围：不包括再保险合同

二、产权转移书据（转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换、分割）

1.土地使用权出让书据

税率：价款的万分之五

2.土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让(不包括土地承包经营权和土地经营权转移） 税率：价款的万分之五

3.股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税的）

税率：价款的万分之五

4.商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据

税率：价款的万分之三

三、营业账簿

税率：实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五 　

四、证券交易

税率：成交金额的千分之一

六、港股要交印花税吗？印花税是多少？

港股通交易印花税是成交金额的0.1%收取。买卖双边收取，不足港币1港元收1港元，向上取整，按分笔成交计算。

七、什么是印花税，为什么要交印花税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证，由凭证的书立，领受人缴纳，是一种兼有行为性质的凭证税。要交印花税是因为在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。所列举的凭证，是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。上述凭证无论在中国境内或境外书立，均应依照条例规定贴花。根据书立，领受应税凭证的不同，其纳税人可分别称为立合同人、立帐簿人、立据人和领受人。对合同、书据等凡是由两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人各方都是纳税义务人。对营业帐簿和权利、许可证照，立帐簿人和领受人为纳税义务人，对委托第三者代为签订的合同，当事人的代理人应负责贴花，代理人为纳税义务人。印花税的性质特点:（一）兼有凭证税和行为税性质金融票:53年印花税贴印花税是单位和个人书立、领受的应税凭证征收的一种税，具有凭证税性质。另一方面，任何一种应税经济凭证反映的都是某种特定的经济行为，因此，对凭证征税，实质上是对经济行为的课税。（二）征税范围广泛印花税的征税对象包括了经济活动和经济交往中的各种应税凭证，凡书立和领受这些凭证的单位和个人都要缴纳印花税，其征税范围是极其广泛的。随着市场经济的发展和经济法制的逐步健全，依法书立经济凭证的现象将会愈来愈普通。因此，印花税的征收面将更加广阔。（三）税率低、负税轻印花税与其他税种相比较，税率要低得多，其税负较轻，具有广集资金、积少成多的财政效应。（四）由纳税人自行完成纳税义务纳税人通过自行计算、购买并粘贴印花税票的方法完成纳税义务，并在印花税票和凭证的骑缝处自行盖戳注销或画销。这也与其他税种的缴纳方法存在较大区别。

八、土地出让指标是什么？

　　土地出让指标分别是：总面积、土地性质、用地要求、容积率、建筑密度、绿地率、土地出让方式、价格等。　　就土地管理而言，有一类指标控制，即新增建设用地指标，但这是对农用地转建设用地的指标控制，是土地出让之前的一个程序。就土地出让而言，没有指标控制，关键在于地方政府的计划安排。

九、包头土地出让收费标准？

土地测绘费400元/亩 营业税：土地评估价或转让价格(就高不就低)的5%。

城建税：营业税的1%。

教育附加费：营业税的3%。

地方附加税：营业税的2%。

印花税：土地评估价或转让价格(就高不就低)的万分之5。

增值税：土地评估价或转让价格(就高不就低)的30%。

契税：土地评估价或转让价格(就高不就低)的4%。

个人所得税：土地评估价或转让价格(就高不就低)除去已交纳其他税费后的2%。 土地价格评估收费标准计算表 档次 地产价格总额（万元） 累进计费率 100以下（含100） 4‰ 101以上至200 3‰ 201以上至1000 2‰ 1001以上至2000 1.5‰ 2001以上至5000 0.8‰ 5001以上至10000 0.4‰ 10000以上 0.1‰

十、土地出让公告是什么？

土地出让公告是指按规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明。

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