深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点 （求解 白话通俗点）？

一、深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点 （求解 白话通俗点）？

与国有土地不同，农村土地属于集体用地，分为集体农用地、集体建设用地、未利用地三大类。 而其中，集体建设用地也分为三类，第一类叫做经营性集体建设用地，可直接入市；第二类，公共建设用地，如学校、医院等等，这是公共服务用地；第三类，就是宅基地。城市化的推进，使得很多被闲置或粗放使用的地块进入了大众的视野。

去年的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示：政府将不再是居住用地的惟一提供者。未来还将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等。官方如此表态，集体建设用地入市也就更被社会看好。

有关农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，可以看西安“共享村落”案例：

为深入贯彻党的十九大精神，依据2018年中央一号文件“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”政策，西安市高陵区人民政府同意由村集体经济组织将农民闲置宅基地和闲置农房使用权，通过出租方式与社会资本合作，盘活农村闲置资源，实现城乡居民权益共享、发展共享，打造“共享村落”，助力乡村振兴。一、第一批“共享村落”房源共计50户，以单独宅院（含宅基地和房屋）作为独立共享个体。地处渭河北岸，分布于西安市高陵区张卜街道张家村、南郭村。二、共享条件：凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请共享。三、共享年限：原则上不高于20年。具体年限和费用以合同约定为准。四、共享用途：鼓励创新创业，发展乡村旅游、民宿、创意、文化、商贸、娱乐等产业，也可用于个人休闲居住及养老等用途。五、权利与义务：达成合作并完成交易的，颁发《不动产权证书》。共享人享有新建权、改建权、转让权、经营自主权、经营收益权、融资抵押担保权等权益（以合同具体条款为准）；符合创新创业条件的，享受西安市高陵区创新创业扶持政策。共享期内须遵守国家法律法规，不得违规违法买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。六、西安市高陵区“共享村落”实施按照《西安市高陵区“共享村落”（农民闲置宅基地和闲置农房使用权出租）管理办法（试行）》执行。

二、农村集体建设用地最长可以租赁多少年？？

基本案情

刘小某与父亲刘某、母亲、祖母等人属于某村同一家庭户，户主为父亲刘某。1991年该户共分配宅基地并获得集体土地建设用地使用证。2009年，为偿还家庭债务，刘小某父母与吴某签订一份《宅基地租赁协议书》，约定自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某。之后，吴某建设完成楼房一直使用至今。刘小某认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某签订协议时未征得其与祖母同意，且吴某非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某拆除建筑物并退还宅基地。

焦点问题

双方约定永久租赁期的《宅基地租赁协议书》是否有效？

法院判决

《宅基地租赁协议书》从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据《土地管理法》规定，宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某并非所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。

律师说法

1.签订农村房屋或宅基地买卖合同均无效。

签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。

2.用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。

该约定本质上是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。永久租赁合同约定违反了《民法典》第705条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。因此，此类案件案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。

三、租赁集体建设用地的最高年限？

租凭集体建设用地没有最高年限，租地时与出租方协商租凭年限。

四、集体建设用地用途？

用途如下：

1、集体建设用地只能用于兴办乡镇企业、村民建住宅以及乡(镇)村公共设施和公益事业建设。

2、兴办乡镇企业的建设用地，必须贯彻节约用地的原则，对其用地面积要严格控制。

3、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

五、集体建设用地和旅游建设用地的区别？

集体建设用地是搞建设项目用地，旅游用地，是为了开发旅游项目

六、甘肃省集体建设用地租赁费标准？

800到1000元之间；

水田一亩地如果是下等地，租赁价格在300到800元之间；旱田一亩地如果是上等地，价格在500到600元之间；旱田一亩地如果是下等地，价格在200到500元之间。

七、租赁农村集体建设用地的最长期限是多少？

租赁农村集体建设用地的最长期限是70年年土地管理法修正案规定，农村集体建设用地可以通过出让、划拨、租赁等方式利用其中，租赁土地的最长期限为70年长期租赁农村集体建设用地可以推动农业现代化、加速农业转型升级，同时也为各类企业和个人提供了持久的经营和使用土地的权利，对于促进农村经济发展和城乡融合发展大有裨益

八、集体建设用地发证标准？

集体建设用地发证条件如下，第一是集体建设用地只能用于兴办乡镇企业、村民建住宅以及乡(镇)村公共设施和公益事业建设。

其中，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准，可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地;乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准，可以使用农民集体所有的土地。

第二是乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。以上就是集体建设用地发证标准。

九、集体建设用地的客体？

   答:集体建设用地的客体是:

   集体建设用地使用权的客体，土地的流转历来受到法律的严格管制，它是公法介入私法领域的合理途径。

     土地用途管制和规划管理两项原则是集体建设用地使用权作为流转客体不同于其他客体的重要特征，基于不同的价值目标和管理需要，不同种类的集体建设用地应当受到不同因素的约束。

     经营性集体建设用地之流转应该遵循统一市场的原则；非经营性集体建设用地类似于公用物，流转应当受到更严格的限制；现行宅基地使用权制度基于国情需要和带有福利性质，对宅基地流转的限制应视不同情形和不同主体区别对待。

十、什么叫集体建设用地？

集体建设用地是指集体经济组织为了满足自身成员的生产、生活需要，在乡村集体经济组织内修建房屋、仓库、道路、医疗设施等非农业生产用地。这些土地属于农村集体所有制，使用权归属于农村集体经济组织，并由其成员依法享有和行使。

在我国，集体建设用地主要包括以下几种类型：

农村居民住宅用地：指农村居民在依法取得的宅基地上建造房屋的土地。

乡（镇）村公益事业用地：指农村集体经济组织修建学校、医院、敬老院、文化活动中心等公益性设施所需的土地。

乡（镇）村企业用地：指农村集体经济组织或个人举办的企业所需的土地。

基础设施用地：指农村集体经济组织修建道路、水电设施、通讯设施等所需的土地。

在集体建设用地的使用过程中，需要遵守一定的法律法规和程序，如需要进行土地使用权出让、土地使用权变更等，需要经过相关部门的审批和登记。同时，农村集体经济组织也需要加强对集体建设用地的管理和保护，确保其合理使用和可持续发展。

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