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2023-12-14 09:52根据最高人民法院专门针对商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，商品房的销售广告和宣传资料若想构成要约，视为买卖合同的条款，需要以下几个构成要件：
（1）开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；
首先，开发规划范围的问题。我国目前实行的是建设项目行政许可制度，一个项目在建设之前，需要有发展和改革委员会的立项批准文件、国土部门的用地批准文件、规划部门的规划条件及规划许可文件，这些文件上，都有用地范围的四至及用地红线。实践中，人民法院认定开发规划范围的标准，也是以建设工程规划许可证确定的四至为标准。
其次，规划范围内的房屋及相关设施。此时一定要注意严格区分房屋及相关设施的界限。规划范围内的房屋，也就是指建设工程规划许可证范围内的房屋。但是相关设施，是否指的是规划范围内的相关设施，各地法院的审理就会出现不一致的理解与适用。
我们认为，此时的相关设施应做广义的理解，不能仅仅限制于规划范围内的相关设施，主要是因为，随着市场的发展，购房者购买房屋，更多的不是仅仅满足居住的要求，对于房屋周边的环境有更高的要求，开发商也正是抓住了购房者的此种需求，才更多的宣传小区的周边环境，比如医院、学校、公园、地铁等等公共配套设施。而这些设施，基本都是位于房屋所在小区的建设用地规划许可证的范围之外。所以，为了更多维护处于弱势地位的购房者的利益，相关设施应做广义的解释。
再次，相关设施包含哪些内容？我们认为，这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。基础设施主要包括水、电、暖、燃气、道路、小区内的停车场等设施；公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
（2）说明和允诺具体确定；所谓具体确定，则需要每位法官根据自己的经验结合个案的具体情况进行判决，一般来讲，宣传的内容需要具有唯一性及确定性，比如学校的宣传，若开发商仅仅宣传为重点学校的学区房，则不具有唯一性及确定性，因为重点学校非常多，有省重点、市重点、区重点等学校，但是如果开发商直接宣传为黄冈中学的学区房，则具备唯一性及确定性。
（3）说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；此点需要个案的法官根据一般社会经验进行综合判断，毕竟房屋的价格受多种因素的影响，比如开发商本身的信誉、房屋的位置、装饰装修等等。一般来讲，需要参照合同签订之时周边房地产市场的价格进行确定，也可以简单理解为市场比较法进行判断。
若是开发商的销售广告和宣传资料具备上述要件，则可以构成要约，即使未写入书面的买卖合同，开发商违反上述承诺，也应当承担违约责任。当然，开发商也具有强大的律师团队，一般情况下，开发商的格式化买卖合同中都约定了免责条款，即“开发商在广告、宣传资料、模型、口头介绍中允诺的内容，必须要以合同附件形式作出，未作出约定的，不作为合同的内容，最终交房标准以实景为准”，我们认为，此条款应当属于格式条款，属于免除己方责任、排除对方权利的无效条款，不能作为开发商免责的理由。
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